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「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」による相違とは「その1」

不動産の売却は、金額の大きい取引になります。今は、関係ないと思っていても、不動産の相続や、不動産の投資をする可能性は、いつの時点でも残されています。夢の宝くじで財産を築く事だってあるでしょう。不動産の売却は、どこで関わってくるかわかりません。

「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」の相違について紹介していきましょう。

確定申告をするのは

確定申告とは何でしょうか。サラリーマンの場合には、縁のない行事かも知れないですね。でも、サラリーマンでも自分自身に関係なくても、節税の為に奥さんと収入を別にして、申告する必要があるかも知れません。

確定申告は、何らかの収入があった場合に税金を納めないと、後で痛い思いをする事になるので、知っておいた方が良いのです。

所得の種類は10項目

収入の種類によって、所得が10の分類に分けられています。

1.「利子所得」は、公社債や預貯金の利子の収入がある場合や、貸付信託や公社債投信の収益を分配する事によって生まれた所得をいいます。

2.「配当所得」は、株式の配当金や証券投資信託の収益を得た場合の分配を行ったり、出資の剰余金の分配をしたりする事で生じた所得の事を言います。

3.「不動産所得」は、不動産の権利や家賃収入による収益と、船舶、航空機の貸付などに対する所得の事をいいます。

4.「給与所得」は、サラリーマンなどの給与や賞与などに対する所得の事です。

5.「事業所得」は、個人や法人の商業・工業・農業・漁業・自由業などを対象にした事業による収益所得の事です。

6.「退職所得」は、会社を退職した場合の退職金の収入による所得です。

7.「山林所得」は、5年を超えて所有していた山林を伐採して売却したり、立木のままで売却したりした所得の事をいいます。

8.「譲渡所得」は、事業用の固定資産や家庭用の資産などを売った場合の所得の事です。

9.「一時所得」は、クイズの賞金や満期保険金などの受け取りなどの所得の事です。

10.「雑所得」は、他の9種類の所得のいずれにも属さない所得や、公的年金や恩給など、非営業用貸金の利子、原稿料や印税、講演料などの所得が対象です。

分離課税と総合課税

確定申告では10項目ある所得によって合計して、税金を求める「総合課税」と、別々にして単独で税金を求める「分離課税」の2つの方式によって、税金を求める事になります。

不動産の売却は「譲渡所得」

所得の分類が10種類もあって、かなり複雑と思うかも知れませんが、事業を手広く行っている人以外では、実際に関係する項目は2つか3つ位なのです。10種類ある事と、分離課税と総合課税の違いがわかっていれば何の問題もありません。

不動産関係は2つ

1.「譲渡所得」

譲渡所得は、不動産の売却によって収益をあげた所得に対して、課税される収入の事です。

2.「不動産所得」

対して、不動産所得はアパートやマンションの家賃収入がある場合と、駐車場からの収入に対する課税所得の事です。

確定申告が必要な場合と必要でない場合

基本的には、全ての人が確定申告を行う必要があるのですが、サラリーマンの場合には会社で毎月の給与から天引きという形で前払いを行っているのです。会社がサラリーマンの給与から徴収した税金は年末調整によって、多く取りすぎた分は戻す事になり、少ない分に関しては、徴収し直す事になっています。

会社が個人に代わって税金を集めて、税務署に支払う事を「源泉徴収」と呼んでいます。サラリーマンの場合は、この年末調整によって、妻帯者の場合は、奥さんに隠れて税金の戻りを小遣いや、へそくりに使っているのが一般的の様ですが、計算に強い奥さんに対しては、正直に申告する事が「家内安全」の証かも知れません。

譲渡益と譲渡損失

譲渡益がある場合には確定申告を行い、譲渡損失がある場合には基本的には確定申告の必要がありません。

確定申告には基準がある

不動産の取引では、対象となる不動産を手に入れた金額よりも、売った時の金額が大きい場合に利益が生じます。いろいろな経費や特別控除を差し引いても、プラスになった場合には、確定申告しなければならないのです。

多くの不動産売却では、建物の価値が年数の経過によって、資産価値が下がる場合がほとんどです。これは建物の年数によって、「減価償却費」といわれる物の価値を年数と共に差し引いて、現在の価値を割り出す為に、資産価値が下がるのです。つまり、新築として手に入れた不動産の価値は、10年後や20年後では価値が違うので、正確に導いた価格で取引をしましょう。と、いう事なのです。公正なやり取りなのですね。

「不動産所得」と「譲渡所得」

先に説明したように、不動産所得と譲渡所得では、課税の計算方法が違うのです。不動産投資における計算の求め方では、両方頭に入れておいた方が良いでしょう。

不動産の売却による計算

「譲渡所得」を求めるには分離課税の方式によって、譲渡所得税が計算されます。

1.「譲渡所得」=不動産売却の金額-(取得費-譲渡費用)

2.「課税所得」=「譲渡所得」-「特別控除」

3.「譲渡による税額」=「課税所得」×「所得税+住民税」

※売買契約書や仲介手数料や印紙税などの領収書が確定申告に必要です。

不動産売却の所得税と住民税の求め方

不動産売却では、所有期間によって課税する割合が異なります。5年未満の「短期所有の譲渡」と、5年を超える「長期所有の譲渡」です。

1.「短期譲渡」=39.63%=所得税30.63% 住民税 9%

2.「長期譲渡」=20.315%=所得税15.315% 住民税 5%

※東北大震災などの復興所得税として、所得税の2.1%相当が上乗せされています。

家賃収入による「不動産所得」の求め方

「不動産所得」=家賃収入-必要経費

必要経費となるのは、修繕費用や積立金、賃貸管理に関する各種の経費類を引いた分が所得となります。

「不動産所得」の場合は、「総合課税」の方式で課税さます。サラリーマンの場合には、「給与所得」と「不動産所得」を合計する事で、課税の割合を税金の簡易表から、税金の割合と控除の金額を求める事が出来ます。ここで問題なのが、合計された金額が大きいほど、課税額も大きくなる事です。

サラリーマンの20万円ルールとは

年末調整を受けているサラリーマンの収入が、給与以外にも「家賃収入」、「山林所得」などの所得が20万円以内であれば、確定申告が不要になっています。条件としては、給与の収入が2000万円以内で、複数の事業所から給与収入がない事や、複数であっても、本業以外の収入が20万円以内である事です。

不動産売却による特別控除とは

不動産売却による特別控除を利用すると、控除の金額分だけ現金が浮く事になります。控除の金額が、最大で3000万円利用可能なので、3000万円以下の不動産の取引は、利益分が出ない為に、確定申告が不要になるのです。

ただし、要件を満たさないと「特別控除」を受ける事が出来ません。また、買換えの特例や、10年以上の所有には、軽減税率が適用されます。期待させながら、条件を出してくるのは、新手の営業の方法と勘違いしてしまいますよね。国税局への批判ではないのですが、お手柔らかにという気持ちでしょう。土地や建物に対する控除の特例は、以下に該当する場合です。

1.公共事業の為に土地の売却をした時には、5,000万円の特別控除があります。

2.マイホームを売却した時の3,000万円の特別控除を、受ける事が出来ます。マイホームの買い替えの特例による軽減措置があります。(床面積が50平方メートル以上で、土地面積は500平方メートル以下で、築年数25年以内または耐震住宅である事です。)

3.特定土地区画整理事業などの為に、土地を売却した時には、2,000万円の特別控除を受ける事が出来ます。

4.特定住宅地造成事業などの為に土地を売却した時には、1,500万円の特別控除を受ける事が出来ます。

5.平成21年、22年に取得した国内の土地を売却した時には、1,000万円の特別控除を受ける事が出来ます。

6.農地の保有化などの為に売却した時には、800万円の特別控除を受ける事が出来ます。

※特別控除には限度額があります。譲渡益の全体の合計が、5,000万円の特別控除が限度額となっています。また過去3年において、特別控除の利用がない事を限定していますので注意したい点です。

不動産の確定申告には、基礎的な計算と譲渡所得のように、細かい計算を必要とするものがあります。税理士による申告も必要となる場合もあります。「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」による相違に関しては、「その2」で違いを説明していきますので、是非、併せてご覧ください。

 

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