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「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」による相違とは「その2」

前回の「その1」では、売却益によって確定申告の必要性や基本的な部分と、マイホームの特別控除に言及していますが、「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」による違いを説明するまでに、及びませんでした。今回はそれらに触れたいと思います。

確定申告の青色申告について

申告の方法には、通常の「白色申告」と事業者向けの「青色申告」があります。個人事業や不動産投資を行っている場合には、「不動産の売却」だけでなく「家賃収入」による「不動産所得」として確定申告を行う場合に、経費の特典や損益通算や特別控除の10万円や最大で65万円の控除を、利用する事ができるのです。サラリーマンの副業として、不動産投資による「家賃収入」がある場合でも、「青色申告」を利用する事ができるのです。

事業規模としての青色申告

青色申告では、事業規模によって受けられる特典が異なります。事業規模とは「貸家の場合の戸建てが5件以上と、アパートの場合では部屋数が、10室以上、駐車場の規模は、50代以上」を事業規模として認めています。

これにより、65万円の控除が受ける事ができたり、「事業専従者控除」として、家族や親戚に対して給与や必要経費を全て、経費として扱う事ができたりするので、事業税の支払いを含めても、事業拡大の折には、青色申告を最大限に利用する事ができて損失が少なくて済むのです。

サラリーマンの副業には

サラリーマンは年末調整により、税金の調整をしてきました。同じ青色申告でも、事業規模にならない範囲で10万円の控除や、総合課税での損益通算や損益繰越を有効に利用できますので、不動産投資での損失も節税できる事になるのです。つまり、青色申告は申請する事で、利用効果が大きいという事なのです。

国税庁の青色申告に関するサイト

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm

不動産の確定申告の流れ

確定申告には税務署に出向いて、直接に申告する方法もありますが、インターネットや郵送による申告も受け付けています。不動産売却や家賃収入では、最近はソフトを使う事によって、確定申告には「簡易簿記」や「複式簿記」による様式で必要な書類を提出する事で、利便性がアップしているのです。是非使いたいソフトですね。必要な書類を用意して、確定申告を行います。3月15日までに、所得税を支払わないと延滞税が追徴されますので注意しましょう。

確定申告を税理士に頼む事

サラリーマンや商売を営んでいる人にとっては、自分で税金の申告を行う為の時間が取れない場合も考えられます。確定申告を代理で行ってもらうには、委任する手数料が必要になってきます。

司法書士に頼むと安く料金を抑える事ができます。ただし、事業としての税金の漏れがないか税理士による指導も、必要になる場合も考えられます。約10万円の手数料が必要になるでしょう。時間を惜しむか、料金を惜しむか、最初の内は司法書士や税理士に頼む事も必要でしょうが、自分でも管理できるように少しずつ覚えた方が良いという事です。

確定申告を自分で行うには

税務署に行って自分で申告をします。税務署には、手伝いをしてくれる税理士の先生やボランティアの人が手伝ってくれるので、自分であれこれと考える事はないので、指示に従っていれば、順番道理にスムーズに行えます。

e-Taxで申告するには

あらかじめ、マイナンバーに電子証明書の取得を行っている事が必要になります。ICカードリーダーの購入などの準備をしてから申告する事になります。毎年e-Taxで申告するのであれば、ICカードリーダーの購入も必要ですが、苦手とする場合には、税務署で行う方がサービスの利用で簡単になっています。

パソコンを使って作成したい場合

国税庁のホームページで記載方法を参考にして記入できます。

国税庁「確定申告書作成コーナー」をご利用下さい。

https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/st/guide/use

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類を税務署からと、不動産売却による書類を用意しましょう。

不動産売買による書類とは

1.売買契約書を用意します。(取得費の契約書や領収書もあれば良いでしょう)

2.仲介手数料や印紙税、司法書士に頼んだ場合は、手数料の領収書を用意します。

税務署から手に入れる書類は

1.確定申告書B様式(本年度申告用:国税庁)での申告の為です。

2.分離課税用の確定申告書(国税庁)譲渡所得税の為です。

3.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用:1から4面、国税庁】

4.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用:5面、国税庁】

※詳しい記載様式は、国税庁のホームページから以下の記載方法を参考にして下さい。

・確定申告書の記載例(国税庁)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kisairei2017/index.htm

・譲渡所得申告の記載例(国税庁)新元号又は西暦による記載でお願いします。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2018/kisairei/joto/pdf/002.pdf#search=’31%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E7%94%B3%E5%91%8A%E3%81%AE%E8%A8%98%E8%BC%89%E4%BE%8B’

※不動産売却による譲渡申告の書類4つと売買契約に関係する書類や領収書が必要です。認め印も携帯して下さい。

 

「不動産売却の確定申告」と「土地売却の確定申告」の違い、買い換えした不動産

土地だけを売却するときに比べて、「不動産売却」では、土地や建物の別々に求めて最終的に合計する事になるのです。土地だけの特例による特別控除や、土地と建物に対する特別控除に違いがあります。土地の資産価値は、毎年行われる公示価格の表示によって資産価値を知る事になります。

いわゆる銀座の4丁目が土地の値段の基準となっています。羨ましい半面、大きな資産を管理する努力などは、資産家の宿命なのでしょう。つまり、持つべき者にも、持つべき努力が続けられているという事です。

土地の価格は4つの表示方法で参考にしています。「公示価格」と「固定資産税評価額」や、「基準値標準価格」や「路線価」によって示されます。通常の取引は、「基準値標準価格」によって、不動産の売買が行われているのです。

マイホーム売却時の3000万円特別控除の利用要件

居住用として自分で住んでいた事や、売買での関係が親子や夫婦のように特別な関係でない事、過去2年間に特別控除や譲渡損失などの特例を受けていない事です。

買い替えの特例の利用要件

所有期間が10年以上で、居住期間も10年以上と売却価格は、1億円以下である事です。

買換えの特例による税金の繰り延べが利用できます。床面積が50平方メートル以上で土地面積は、500平方メートル以下で、築年数25年以内または耐震住宅である事です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

特例を受ける為には所有期間が5年以上と、不動産売却の前日までの住宅ローン残高が10年以上残っている事です。注意点は、売却価格が住宅ローン残高より低い場合、損益通算と繰越控除できる譲渡損失の金額に限度額があるという事です。

軽減税率について

所得税には不動産の所有期間が関係し、10年以上の所有には軽減税率が適用されて節税になります。

建物の資産価値は減価償却を行う

建物の資産価値は、建物の築年数によって物の価値が失われて行くのです。新築の場合と、20年後の建物では、同じ価値と言うわけには行きません。減価償却を差し引いた金額によって現在の資産価値を求めています。

土地と建物の消費税について

土地の場合は原則として「非課税」です。建物の場合、「事業用」の場合に関しては「課税対象」になります。取引相手が個人間であれば、「非課税」ですが、相手が「法人」や課税事業者の場合には、消費税の対象となっているのです。

土地の資産価値

土地の場合は、毎年の公示価格によって上下する事がありますが、開発事業などの特定区域でもない限り、大幅な変動はないでしょう。渋谷での大がかりな都市開発で見られるように、特定地域に指定された場合には、国や自治体による買い取りで値段が大幅にアップするなど、公共道路や鉄道事業の拡大などによる価格の増大が見込めるのは、限られた地区のみでしょう。

復興支援税について

譲渡職税には復興所得税が含まれていますので、人の役に立つ為に税金が必要なのです。

まとめ

「その1」では、確定申告の基本として確定申告の必要な人と必要でない人や、税金の基本的な考え方をご紹介しました。「その2」では、確定申告の方法や必要な書類と「土地の売却」と「不動産売却」での、確定申告の違いを紹介しました。不動産投資として毎回、確定申告を必要とする場合には、e-Taxで申告する事に慣れた方が良いでしょう。譲渡職の申告は、税務署職員や税理士のヘルプなどによって、簡単に行えますので心配はいらないのです。何事も経験は大事ですね。

 

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