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マンションや土地の固定資産税とアパートや戸建てで比較してみよう「その1」

不動産を購入すると、毎年の固定資産税の支払いは気になるところです。払わなくて済むのならそれに越した事はないのですが、そういう訳にもいきません。税金の支払いは国民の義務なので、理解する事で今後の支払いに備えておきましょう。マンションの固定資産税を中心に、アパートや戸建ての固定資産税についても比較してみましょう。

固定資産税とは何なのか?

マイホームをすでに持っている方は、固定資産税の納税通知書によって理解している事と思いますが、おさらいとして、家や土地それぞれの資産価値に対して、住んでいる自治体から課税される税金の事をいいます。

マンションやアパートや戸建てとありますが、土地と建物の評価方法によって税金が課税されていきます。その考え方だと、区分マンションは建物の集合体なので、計算が複雑そうに感じてしまうのですが、おいおいと説明していきましょう。固定資産税は、不動産の所有者が自治体に納める税金なのです。

土地の価格と固定資産税

土地の価格は、「土地の価格」や「相続税路線価」、「固定資産税評価」と「取引価格」の4つでしめされています。

特定空き家と固定資産税

倒壊などの危険性のある「特定空き家」に対して、50万円の増税や固定資産税の軽減措置の対象外になります。

固定資産税の支払いは

固定資産税は、所有者名義のもとへ1月1日の時点で課税を決定する事になります。新年早々大変です。とはいっても、公務員なので自治体の皆さんもお休みかと思います。納税の通知が来るのは、春も新年度を過ぎた時期になるでしょう。自治体によって異なりますが、4月から6月位になります。

固定資産税の支払いの方法は、年4回に分けて支払う事になっていますので、もちろん、一括で支払う事も個人の自由なのです。最近は、自動引き落としや一括払いをすると、自治体によっては幾分安くなる場合もありますが、期待しないで下さい。雀の涙ほどかもしれないので。

不動産の売買による負担

固定資産税は年4回に分けられるように、税金の負担は分割されています。不動産の売買が行われたのであれば、当然所有期間に応じて、固定資産税を分担するのが妥当な考え方なのです。不動産会社が仲介した場合や、司法書士に取引を依頼した場合には、細かく日割り計算で「買い手」と「売り手」で公平に負担するようになっています。

固定資産税の調べ方

固定資産税の金額は納付通知書でわかる事ですが、手元に見当たらない場合に、必要であれば「固定資産評価証明書」を役所で申請する事ができます。また、調べようと思うのであれば、不動産のある地域の役所などに出向いて、「固定資産課税台帳」という資料で調べる事ができます。

「固定資産課税台帳」には閲覧資格があるので、該当する不動産所有者で納税義務のある者や、共有名義人、不動産所有者の相続人と、不動産を借りている人等に限られているので関係のない人の閲覧はできません。

固定資産税の計算方法について

基本的に住んでいる自治体によって、「固定資産税評価額」をもとに、課税の金額を割り出す事になっています。課税標準額を決めて税率を掛ける事で固定資産税を求めるのです。

固定資産税の計算方法

「課税標準額」×1.4%=固定資産税

都市計画税とは

納税するのは「固定資産税」だけではありません。他に都市計画税というものがあります。

都市計画税とは、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」に対して、固定資産税と共に課税される税金なのです。限度税率0.3%に対して、ほとんどの自治体で0.3%を使用しています。
都市計画税の求め方は「固定資産税」×0.3%となっています。

固定資産税の評価方法と評価替え

土地と建物で評価の方法が異なっています。

土地の評価の方法

土地の立地や用地に対して「路線価」という、道路に面する土地にたいする1平方メートルの値段を決めたものです。土地の形態にはいろいろな形があるので、この評価額に各種特例措置を適用して、課税標準額を決めた価格が決定されます。

建物の評価の方法

「再建築価格方式」と「経年減点補正率」によって計算する事で求めます。

・「再建築価格方式」とは、対象となる家屋をもう一度建てた時にかかる建築費を表します。
・「経年減点補正率」とは、家屋の資産を年数ごとに評価する為に、資産価値の「減少率」によって求めます。

評価額を求めるには=「再建築価格×経年減点補正率」です。

※住宅用地には、特例措置があります。税金の負担を軽減する為に、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて税金の減免措置を行う事です。

固定資産税の評価替え

固定資産税の評価は、一度決めたら終わりというわけではありません。3年ごとに評価の見直しが行われているのです。

マンションの固定資産税について

今までは、固定資産税の共通部分について紹介しましたが、これからは、マンションの固定資産税を中心に紹介します。マンションの資産価値は、年月を経るごとに評価を下げていきます。資産価値の評価に対して固定資産税の価格も減額されていくのです。となれば、中古のマンションも市場に出回っていますので、その固定資産税は、新築物件に比べると低いという事がわかります。投資の対象としては、有効かもしれませんが、マイホームとしての「終の棲家」として一生を考えた場合には、新築の方が安心できるかもしれません。

固定資産税については、土地と建物を別に計算されるものです。建物については、ほとんど場合が築年数によって評価を下げていきますが、土地の評価は、年度ごとによって評価は上下します。建物の評価は「経年減価補正率表」の減額割合によって評価額を決定するのです。

高層階のタワーマンションの不動産取得税と固定資産税の計算の見直し

高層マンションは、相続税の節税対策に有効と言われています。居住用の高層建築物で、おおむね20階建て以上の高層階で新築のタワーマンションが対象で、平成29年4月以降に売買契約を行った「税額計算」の見直しがあります。

固定資産税の比較は、購入時期によって戸建ては35年で、マンションの鉄筋コンクリートですと60年の耐用年数で違いがでてきます。

固定資産税の軽減措置が節税になる

土地と建物の評価は先に述べたように異なります。軽減措置においても、土地の場合の軽減措置は以下の場合となります。

土地の部分の軽減措置について

・小規模住宅用地は200平方メートル以下の部分に対して適用されます。課税標準額の1/6になります。
・一般住宅用地の200平方メートルを超える部分に対して適用されます。課税標準額の1/3になります。
(ただし、建物の床面積に対して10倍の面積までが対象です。)
・店舗併用住宅の場合は、居住用の面積が1/2以上であれば、全敷地に対して軽減措置が受けられます。

マンションの場合

ほとんどの場合が、土地面積は200平方メートルを下回っているので、1/6課税標準額となっています。

都市計画税にも軽減措置があります。

同じように都市計画税にも軽減措置を行います。

・小規模住宅用地は200平方メートル以下の部分に対して適用されます。課税標準額の1/3になります。
・一般住宅用地の200平方メートルを超える部分に対して適用されます。課税標準額の2/3になります。

建物に対する軽減措置について

建物に対する軽減措置は、新築の場合は、課税床面積120平方メートルまでの部分に対して固定資産税の1/2が減額されます。ただし、以下の要件が満たしている事としています。

・平成30年(2018年)3月31日の指定された期間での新築の住宅である事。
・居住部分の床面積が50平方メートルから280平方メートルの間である事。一戸建て以外の「賃貸住宅」に対しては、床面積が40平方メートルから280平方メートルの間となっています。
・店舗併用住宅の場合は、居住用の面積が1/2以上である事とします。

「マンション 固定資産税」を説明するには、基本となる固定資産税の説明をしてきました。まだまだ説明できない部分もありますので、次回の「その2」へと続きます。「マンションと一戸建て」や「アパートの減価償却」についての紹介です。是非、併せてご覧ください。

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