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マンションや土地の固定資産税とアパートや戸建てで比較してみよう「その2」

マンションの固定資産税の説明をする為に、「その1」では表現できなかったマンションとアパートの軽減措置について紹介しましょう。ローンの支払いと共に、長い付き合いになる固定資産税の理解を深めましょう。

マンションの場合の計算では

マンションの場合は、各個別の住宅の集合体として考えます。計算にあたっては、「専有部分の床面積+共用部分を各戸の専有部分の床面積の割合で按分」する事で各種の計算式を行います。共用部分を個数分で割り出す事で、各個人の割合を求める事になっています。

減額の期間

一般の場合は3年間となっています。3階建て以上の耐火用住宅では、5年になります。長期優良住宅の場合は、軽減措置を通常よりも長めに設定しています。

新築マンションの半額措置

新築マンションは、5年間に渡って半額になる軽減措置を行っています。

マンションの新築と中古になる年数での固定資産税の違い

参考例として新築のマンションと25年経過するまでの固定資産税を比べてみましょう。

新築の場合の「建物の固定資産税評価額を、1,000万円」とした建物部分に関しては5年間に渡り半額になる軽減特例があります。その後は、「経年減価補正率」によって計算しています。

「土地の固定資産税評価額を3,000万円」とした場合の軽減措置を6分の1としています。

新築の場合の税額

・土地の固定資産税額は=3,000万円×1.4%×1/6=70,000円

・建物の固定資産税額は=1,000万円×1.4%×1/2=70,000円

・固定資産税納税額の合計は=140,000円

築6年の同じマンションの評価と税額は

6年後の経年減価補正率は「0.8335」として計算します。

・土地の固定資産税額は=3,000万円×1.4%×1/6=70,000円

・建物の固定資産税額は=1,000万円×0.8335×1.4%=116,690円

・固定資産税納税額の合計は=186,690円

築15年の同じマンションの評価と税額は

15年後の経年減価補正率表」では「0.6225」で求めます。

・土地の固定資産税額は=3,000万円×1.4%×1/6=70,000円

・建物の固定資産税額は=11,000万円×0.6225×1.4%=87,150円

・固定資産税納税額の合計は=157,150円

築25年の同じマンションの評価と税額は

25年後の経年減価補正率表」では「0.3992」で求めます。

・土地の固定資産税額は=3,000万円×1.4%×1/6=70,000円

・建物の固定資産税額は=1,000万円×0.3992×1.4%=55,888円

・固定資産税納税額の合計は=125,888円

確かに築年数によって固定資産税は減額される事がわかりますが、新築と築25年の同じマンションの固定資産税を比べても、14,000円しか変わらないのです。新築と中古マンションを比べるには固定資産税だけでは、総合的な評価を加味しないと正確な判断ができないのです。(公示価格は、相続税路線価、固定資産税評価の基礎になっています。)

マンションと一戸建て、固定資産税の比較

同じ購入価格であった場合に、単純に比較してみて「固定資産税」はどれが有利になっているのでしょうか。少しでも得な価格であれば、購入時の参考になるでしょう。固定資産税の比較は、購入時期によって戸建ては35年で、マンションの鉄筋コンクリートですと60年の耐用年数で違いがでてきます。

「一戸建て」の固定資産税の評価

何度もいいますが、不動産を購入では、固定資産税が土地と建物で評価が異なります。一戸建ての場合は敷地全体を個人で負担する事になりますが、マンションの場合は、共有部分を戸数の数で割り出して占有部分と合計するので、マンションの方が「固定資産税額」が小さくなるのです。同じ価格の場合は、マンションがお得という事です。

鉄筋コンクリート造のマンションでは、資産の評価を構造物によって評価するのですが、マンションの場合の資産の評価は47年となっているので、固定資産税の金額が少しずつ時間をかけて少なくなるのです。一方、木造の一戸建てでは22年かけて価値が減少します。固定資産税の総額では、「一戸建て」の方が少ないのです。

比較してわかる事は、「一戸建て」の方が、建物の固定資産税の減少が早いので、マンションよりも固定資産税が安く済む事になります。不動産投資の観点から考えると「一戸建て」の資産価値は少ないと言えます。固定資産税に限っては、「一戸建て」の方がお得だという事です。ただし、老朽化によるメンテナンスを考えた場合、ランニングコストも頭に入れる必要があるので、注意したいものですね。

アパートの固定資産税に対する軽減措置による節税

アパートに対して、不動産投資や相続による取得などで、どのぐらいの固定資産税がかかるのかは、役所が計算する事ですけど、支払いの仕組みを理解していれば、参考になるでしょう。

固定資産税の計算は原則として同じですが、アパートの固定資産税に対する軽減措置が異なります。

小規模住宅用地には固定資産税の1/6の軽減措置があります

通常の住宅地でも1/6の軽減措置が適用されていますが、アパートの場合には、個数に応じて適用されるので、その数の分だけお得になるのです。例えば、10戸の部屋数がある場合には、「住宅用地の200平方メートルに対する軽減措置」の10倍=2,000平方メートルまでが1/6の軽減措置を受ける事ができるので、戸数の数量分がアパート特有の軽減措置なのです。

一般住宅用地には固定資産税の1/3の軽減措置

これは同じ土地でも200平方メートルまでは、1/6の軽減措置ですが、200平方メートルを超える部分に対しては1/3の軽減措置になるのです。アパートの場合には、戸数の分だけ軽減措置が受けられます。

例えば、3,000平方メートルの土地にアパートを建てた場合に、「小規模住宅用地の軽減措置の対象」10倍=2,000平方メートルまでが1/6の軽減措置が受けられるのに対して、それ以外の1000平方メートルの土地には、1/3の軽減措置が適用されるのです。これも、戸数によって大きな違いが出てきます。

敷地の面積が建物の床面積の10倍を超えている場合

10倍までを対象とします。

店舗併用住宅等には、固定資産税の軽減措置

これは、土地と建物の割合によって住宅用地率を求めて計算します。

住宅部分の割合を25%~50%とした場合では=住宅用地率は50%

住宅部分の割合を50%以上とした場合では=住宅用地率は100%

店舗併用住宅が「地上5階以上の建物で、耐火建築物」の特定条件の軽減措置

住宅部分の割合を25%~50%とした場合では=住宅用地率は50%

住宅部分の割合を50%超え~75%とした場合では=住宅用地率は50%

住宅部分の割合を75%以上とした場合では=住宅用地率は100%

アパートを新築した場合には固定資産税の1/2の軽減措置

新築した賃貸アパートの場合は、3年の期間に渡っては、住宅部分の1戸あたり120平方メートルを軽減措置の対象として、1/2の軽減を受ける事ができます。特定条件として「3階建て以上の耐火または準耐火建築物」に対しては、5年間の軽減措置が受けられます。

※注意点として床面積の指定があります。

・一戸建ての床面積は50平方メートルから280平方メートルが軽減措置を受ける条件です。

・アパートやマンションの場合の床面積は40平方メートルから280平方メートルが軽減措置を受ける条件です。

特定市街化区域農地を転用してアパートを新築した場合の固定資産税の軽減

都市計画法では、すでに市街地となっている地域と、10年以内に市街地にする予定のある地域に対しては、「市街化区域」と呼ばれています。この地域にある農地に対して「特定市街化区域農地」と指定しています。

「特定市街化区域農地」を「賃貸アパート」として土地の使い道を転用した場合に、5年間に渡って、固定資産税の軽減措置を受ける事ができます。アパートの床面積100平方メートルに対して、最初の年と2年目には、2/3の固定資産税を減額する事ができます。残りの3年間については、1/2の固定資産税の減額となります。

マンションとアパートの固定資産税

マンションとアパートの固定資産税の計算は基本的に同じですが、マンションとアパートでは、構造建築が異なります。アパートの場合は、木造建築の場合は22年となり、鉄筋コンクリート造の場合では、47年となります。資産価値においては、マンションの方がアパートに比べて倍以上あるという事です。

1-評価額を求めるには=資産の取得価額×減価償却率(経過年数)

2-課税標準額を求めるには=評価額(×課税標準の特例割合)

3-固定資産税を求めるには=課税標準額の合計×1.4%

以上のように、固定資産税と減価償却は課税を決定する対象になっています。マンションとアパートでは、投資の面から考えると満室率が一定であれば、アパートの方の利回りが高くなります。しかし、区分マンションやワンルームマンションは、アパートよりも投資リスクが低いといえます。マイホームとしての価値を求めるか、投資用物件としての価値を求めるかで、固定資産税を参考の一部として考えた方が良いでしょう。

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