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相続した土地はどう評価される?相続税評価額とは

親から遺産を相続したとき相続税を納める可能性がでてきますが、数値として計算しやすい現金だけならよいのですが、土地といった不動産物件はどのようにして相続税の額を算出するのでしょうか?

土地を相続したらかかる税金

相続が発生したときに課せられる税金には以下のものがあります。

相続税

相続税は相続する遺産の合計が基礎控除額(※詳細は後述します)を上回ったとき納税しなければなりません。相続が開始された日から10か月以内に納税する必要があります。

登録免許税

土地を相続する際、所有者の登記名義を変更しなければなりません。そのときにかかる所有権移転登記の手続きを行う際に納める税金を登録免許税といいます。相続登記による登録免許税は0.4%かかります。

支払方法は相続登記の申請書を法務局に提出する際に、相続税登記申請書に収入印紙を張り付けて納付します。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算する為の財産を評価しその価値を算出した額のことです。相続税評価額の算出で最も難しいといわれているのが土地の計算であり、評価額の計算方法には国税庁が定めた「路線価方式」か、固定資産税に決められた倍率を掛け合わせて算出する「倍率方式」の2通りの方法があります。

【土地の相続税評価額の算出方法】

路線価方式

路線価方式とは、道路1㎡ごとに国税庁が毎年8月ごろに公表される「路線価」を使った評価方法のことをいい、一般的に市街地や住宅地などの土地を評価するときに用います。

路線価に土地の面積を乗じて評価しますが、さらに土地の形状・隣接している道路・自用地か借地かなどの物件の利用状況などを考慮して評価を補正していきます。

倍率方式

土地によっては路線価の決められていないケースもあります。この場合路線価方式を使わず倍率方式と呼ばれる評価方法を用います。

倍率方式は、地域ごとに実情に即するように固定資産税評価額にその地域の宅地の地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格などを基として、国税局長が定められた倍率を乗じて計算して評価する方式です。
※固定資産税評価額はその年の1月1日時点での土地・建物の所有者に、毎年6月ごろ市町村(東京都は都税事務所)から届けられる固定資産税納税通知書の固定資産税評価証明書で確認することができます。

その年・過去の路線価や倍率は国税庁のホームページや国立国会図書館で確認することができます。

道路が細かく入り組んでいたりすると路線価がついていないケースもあります。調べたい土地の道路に路線価がついていないときは、税務署に路線価を設定してもらうよう手続き(特定路線価設定申出書)ができます。

申請書と共に「別紙 特定路線価により評価する土地等及び特定路線価を設定する道路の所在地、状況等の明細書」及び物件案内図、地形図、写真等の資料が必要になります。

相続税の節税に役立つ控除や特例

相続税の基礎控除

相続税の基礎控除は

基礎控除=5000万円+1000万円×法定相続人の数

で計算されていましたが、平成27年に税制改革があり

3000万円+600万円×法定相続人の数

と大幅に引き下げられた為、今まで相続税と無縁だと思っていた方も注意が必要です。
法定相続人の数え方は民法で定められており、財産を受け取った人が一人であったとしても、法定相続人が複数であった場合はその人数で計算します。

配偶者控除

配偶者が亡くなったとき、1億6000万または法定相続分のどちらか多いほうの金額で相続税の控除を受けることができます。

未成年控除

相続人が20歳未満である場合、満20歳になるまでの年数1年につき10万円が控除されます。

障害者控除

相続人が障害者の場合、満85歳になるまでの年数1年につき10万円、特別障害者の場合は満85歳まで1年につき20万円が控除されます。

相似相続控除

過去10年以内に2度以上相続があったとき、過去に支払った相続税の一定の金額が控除されます。

外国税控除

国外に相続財産がある場合、相続税を2重に支払うのを防ぐ為に、海外で納めた相続税の一定額を控除できます。

小規模宅地特例

「土地や家を相続したのはよいものの、現在住んでいるのにも関わらず相続税を納められない為、結果的に売り払わなければならなくなった。」そんな状況を回避する為に小規模宅地特例という制度が定められています。

被相続人が自宅のある土地または、事業に利用していた土地を相続する場合に一定の条件を満たすことで、相続税の土地評価額を一定の割合を減額できる制度です。

条件としては、小規模と呼ばれるように適応される土地の広さは200~400㎡と決まっており、貸付に利用している土地に関しては、相続開始から3年以上経過していなければなりません。

特例による評価額の減額は、貸付事業用宅地でしたら50%、特定居住用宅地や貸付事業以外の事業用宅地なら80%まで定められており大幅な節税効果が得られます。

生前贈与

被相続人が亡くなる前に財産を贈与(生前贈与)すると、相続税の対象から外れる為節税効果を生むことができます。不動産の生前贈与には相続税と同様に「登録免許税」と、追加で「不動産取得税」が必要になり、「登録免許税」は固定資産税評価額の2%、「不動産取得税」は固定資産税評価額の3%を納付します。

しかし生前贈与には注意すべき点があります。年に110万以上の財産を受け継いだ場合、贈与税が発生してしまうことです。贈与税の税率は非常に高額で5000万円以上で55%の税金を納めないといけなくなります。

1年ごとに110万円以内に分割して贈与することで解決できますが、長期的に贈与していることが贈与する・される側で合意されており、長期的な贈与が贈与契約書に明記されている場合、連年贈与とみなされ高額の贈与税が課税されてしまう可能性があります。

連年贈与の回避方法としては、まとめて一つの契約書に書くのではなく、毎年贈与するごとに契約書を作成することです。さらに意図的な贈与でないことにする為に、時期をずらしたり金額を毎回変えることでより避けられる確率が上がります。

相続時精算課税制度

生前贈与を2500万円までを非課税にしてくれる制度ですが、これ自体に贈与税の節税効果はありません。税金を払わなくてよいというわけではなく、贈与者が死亡したとき遺産と制度を利用して贈与した分も合わせて相続税を支払わなければなりません。しかも、一度選択してしまうと永久的に110万円の非課税枠を利用することができなくなるので、贈与税の基礎控除が受けられなくなってしまいます。

この制度は基本的に相続税対策ではなく、将来相続税を支払う必要のない人や、贈与税の基礎控除以上の生前贈与をしなければいけないときに利用するとよいでしょう。

まとめ

土地に関する相続税をメインに、評価額の算出の仕方・相続税の控除や特例に関して解説してきましたがいかがだったでしょうか?

土地に関する相続税は複雑な上、家族が亡くなると気持ちの整理や死亡届の提出、葬儀などやるべきことがたくさんあります。焦って取り組んでしまい、節税まで気を回すことができず、後悔しているといった話もよく耳にします。

土地の相続が発生する可能性があるのでしたら、事前に相続する予定である土地の評価を算出しておくことで、ゆとりをもって相続時に対応できるよう準備しておくと、効果的な節税につなげることができますし、焦って取り組んで後悔してしまわないよう、専門の税理士に相談することも検討することをお勧めします。

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