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マンションの売却時にかかる税金計算とは!? ~抑えておきたい税金計算のポイント~

マンションを売却したとき、所得税の他にも「さまざまな税金」が掛かるのですが「税金の軽減措置がある」ことをご存知でしょうか。マンションを売却したことで得た利益をムダにしないためにも、しっかりとマンションの売却時に掛かる税金の計算方法(ポイント)を押さえる必要があるでしょう。

マンションを売却するときの税金とは?

自宅マンションを売却したときの税金は、下記の通りです。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などに貼る収入印紙にかかる税金のことをいいます。収入印紙を購入し貼ることで印紙税を納めることができます。また、物件の価格によっても印紙税が変わってきます。

登録免許税

マンションなどを購入するときは、住宅ローンを組まなくてはいけません。しかし、土地や建物にはお金が返せなくなってしまったときのために、お金の貸手側が自由にその権利を処分に掛けてもいいとする抵当権になっていることから、売却をする際にはそれらを解除しなくてはなりません。

つまり住宅ローンを完済して後、抵当権の抹消手続きが必要になります。不動産登記や登録を行うことで、登録免許税が課税されます。

所得税と住民税

マンションを購入したときよりも「高い金額で売れた場合に得る利益」場合納めなければいけない(譲渡所得を取得した場合に納めなければならない)税金です。税率については、売却のタイミングがマンションの購入後5年以内であるか、5年以上であるかによって変わっていきます。

所得税と住民税についての計算方法は下記となりますので、参考にしてください。

【マンションを購入して5年以内に売却した場合(短期)】
・譲渡所得×39%(所得税30%+住民税9%)

【マンションを購入して5年以上が経過で売却した場合(長期)】
・譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)

尚、平成25年~平成49年(仮に平成とする)までの間は、所得税額に対して2.1%の復興特別所得が追加で課税されることになります。また、譲渡所得については「マンションを売却して得た利益」になります。

譲渡所得

譲渡所得とは、マンションの売却によって得た利益です。譲渡所得についての計算方法については下記となります。

【譲渡所得計算方法】
・売却価格-(取得費用+譲渡費用)

取得費は購入金額+購入費用ではない

ここで注意しておきたいのは、「所得費=購入金額+譲渡費用」ではないということです。建物というのは、古くなるにつれて価値が下落していくので、年の所得費から減価償却費の部分を差し引く必要があります。

マンションなどの不動産は「建物」と「土地」に分けることができます。建物の部分に関しては、税制上において毎年少しずつ使っていくことで、減っていくという考え方が適応されています。

では、ここでマンションにおける減価償却の計算方法について見てみましょう。所得費が毎年少しずつ減っていく部分の計算式は、居住用マンションの場合だと下記のように求めることができます。

マンションの減価償却

・建物の取得原価×0.9×0.015×建築年数=減価償却

また、仮に建物部分の取得価格1000万円で10年間住んでいた場合、1000万×0.9×0.015×10=135万円が減価償却分になります。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除という特例がある

マンションの売却における税金の控除において、最も広く知られている控除方法の中に、居住用財産を譲渡した場合「3000万円の特別控除の特例」というのがあります。

これは、居住用マンションであれば(自分が実際に住んでいたマンションであれば)譲渡所得から「3000万円を控除する」ことができるというものです。

また、この控除制度は居住年数に関係なく利用することができます。この控除により、マイホームのマンション売却の所得税が掛からないケースが非常に多いです。

3000万円控除が使えない場合もある

居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例ではありますが、いくつかのケースで控除が受けられないケースが下記のようにあります。

控除対象外事例

・マンションなどを売却した相手が、親族などの特別な関係にあること
・マンションなどを売った年の前年度・前々年度に3000万円控除を使っていること
・マイホームの買い替えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算と、繰越控除の特例を受けているということ
・売却する家に住まなくなって3年以上(3年目を経過する日の12月31日を超えている)ということ
ですが、今現在住んでいる家を売却するのであれば、問題なく3000万円特別控除を受けることができます。

夫婦で持っているマイホームを売却すると3000万円控除が2倍に!?

マイホームを売却したときの「3000万円控除」ですが、実は1人につき最大3000万円まで控除することが可能とされています。例えば、夫婦で半分ずつ共有していた自宅を売却し、8000万円の譲渡所得があった場合には、夫婦それぞれの譲渡所得は4000万円となります。

特別控除ができる金額は、1人につき最高3000万円のため、最終的には譲渡益から夫婦で6000万円まで控除が可能です。マンションなどを購入すると(夫婦で住宅ローンを組むと)住宅ローンの減税を2倍にすることができますので、売却したときのメリットがあるといえるのではないでしょうか。

買い替える場合も特例があるの?

「新居へ買い替える」という考えを検討する方もいると思いますが、新居の方が売却したマンションの売価より高い場合があります。その場合、所得税と住民税の課税を免れることができます。

新居の方が「安価」だとしても、新居を(課税のタイミングを)売却するときまで先延ばしをすることもできます。尚、買い替えるときの特例要件については、次の通りです。

買い替え特例要件

・売却する家に、その年の1月1日の時点で10年を超えて居住していること
・売却価格が1億円以下であるということ
・新居の土地面積が500平米以下であり、床面積が50平米以上であるということ
・新居は築25年以内であり、新耐震基準に適合しているということ
・売却の前年から翌年の間に、新居を購入すること

※ただし買い替える場合、3000万円控除に注意をしなければなりません。

買い替える場合の3000万円控除は要注意ってホント!?

新居へ買い替える際の「3000万円控除」については注意が必要です。3000万円控除を利用すると「家を売却した年」や「その後2年間の間に家を購入する」と、新しく購入した家の住宅ローンの減税を利用することができなくなるからです。

それでも基本的には、「3000万円控除」or「住宅ローンの減税」のどちらかを選択することはできますので、もし、ここで売却し「3000万円を超える巨額の利益が出た」場合は、3000万円控除を利用して「家を売却した年を含め3年間は賃貸を利用する」といいかもしれません。

マンションを売却して損した場合の税金とは?

マンションを売却すると、購入したときに比べて売却金額が低いこともあります。そうした場合は、税金の優遇を受けることができます。本来であれば、不動産を売却してマイナスになると、他の所得と通算することはできません。

しかし、マイホームの売却で次のようなケースに当てはまる場合は、税金の優遇措置を受けることができます。それではマイホーム売却においての例を見てみましょう。

マンションの売却金額が住宅ローンの残高よりも低い場合(特定の居住用不動産の譲渡損失と損益通算、繰越控除)

住宅ローンの残高(返済がまだ終わっていない分の金額)から、マンションの売却の金額を差し引いた金額については、他の所得を通して計算することができます。

例えば、マンションを売却した年の所得を通して計算をしたとしても「なお差額がある場合」には「翌年以降3年間の所得と相殺する」ことができます。ただし、それらの手続きをするためには下記の条件が必要です。

・売却したマンションが居住用であるということ
・譲渡した家を5年以上所有しているということ
・売買契約をした前日の段階で、住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること

マンションを売却して損失した場合と、新居を住宅ローンで購入する場合(居住用財産における買い替え等の譲渡損失と損益通算、繰越控除の特例)

マンションの売却で損失し、それに加えて新しい家を購入するために住宅ローン組んで購入した場合「マンションを購入した年について」は、売却をして「損した部分」を他の所得を通して計算することができます。

しかし、所得を通して「計算ができない損失がある」場合は「翌年以降3年間の所得」を通して計算することができます。この手続きをするためには、下記のような条件が必要です。

・売却をしたマンションが居住用であるということ
・譲渡したマンションが5年以上、所有しているということ
・譲渡した前年度から、翌年の末までに新しい家を購入し、家を購入した翌年の末までに入居すること
・新たに取得した家について住宅ローンの返済期間が10年以上組んでいること
・新たに取得した家が50㎡を超えていること

先ほどの条件とは異なり、売却したマンションに住宅ローンが残っていなくても問題はありません。

相続したマンションを売却する場合の税金とは

不動産は、現金で相続する場合とは異なり「財産に対しての評価金額を落とす」ことができます。(相続税を安くすることができるから)

マンションを相続すると、譲渡所得上の計算上「相続」や「贈与」によって取得した「不動産の取得日」と「取得費」(被相続人が取得した日と取得費)をマンションの相続人が引継ぐこととなります。

また、不動産を相続するにあたり相続税が発生しますが、納税するために「相続した不動産を売却しなくてはいけない」ということもあるかもしれません。相続税を納税するため売却にしたとしても、譲渡所得があれば原理原則として所得税が掛かってしまいます。

その一方で、相続税の申告期限から3年以内に相続した家を売却した場合には「相続税の税金のうちから一定の金額を所得費に加算することができる」という特例があります。

相続したマンションの購入時の金額が分からないときは?

相続したマンションが古すぎたり、購入時に交わした契約書を紛失してしまい「取得費が分からなくなる」ということもあるかもしれません。そのような場合には、売却金額の5%を計上して計算することができますので参考にしてください。

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