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マンション売却に必要な税金や手数料と諸費用

マンションの売却を考えるとき、何らかの事情があり資金調達のためという方もいらっしゃることでしょう。しかし、周知していただきたいのは売りたい金額がそのまま手元に入ってくるわけではないという事です。

だからといって、膨大な税金の支払いがあるのではないかと心配することも、あまり必要ないことも事実です。それでは今回は、マンション売却に必要な税金や手数料についてご紹介しましょう。

税金

マンションを売却して、手元に残る基本的な考え方は

売却価格-手数料-税金-ローン返済=手元に残るお金

となりますが、その中でも「税金はどれくらいかかるのだろう」と心配になる方が多いと思われます。しかし、実は税金はほとんどかからないケースが多いのです。

その理由を見ながら、マンションを売却する際に支払わなければならない税金や、売却後に支払う税金について、それぞれの詳細を見ていきましょう。

印紙税

不動産を売却するときは買主と不動産売買契約書を交わすことになります。その契約書に売買代金に応じて印紙税貼り、消印をおこないます。印紙税の金額は以下のようになります。尚、契約書に記載された契約金額への税額となります。

・【売却価】50万円超、100万円以下→【税額】500円
・【売却価】100万円超、500万円以下→【税額】1,000円
・【売却価】500万円超、1,000万円以下→【税額】5,000円
・【売却価】1,000万円超、5,000万円以下→【税額】1万円
・【売却価】5,000万円超、1億円以下→【税額】3万円
・【売却価】1億円超、5億円以下→【税額】6万円

登録免許税(抵当権抹消登記)

売却する不動産を購入するために銀行から融資を受けていた場合で、残債がある場合は通常、土地・建物に抵当権が設定されています。そのままだと売却できないため完済をし、抵当権を抹消します。その際にかかる登録免許税が土地と建物は別物として1件ずつ必要となります。不動産1物件に対して費用相場は1,000円です。

譲渡所得税と住民税

先にも触れましたが、マンションを売却すると高額な税金を納めなければならないとお考えの方も結構いらっしゃいますが、それはマンションを売却して利益が発生した場合のお話です。

極端な例としては、無料でいただいたマンションを3,000万円で売却できたとします。そうなると、3,000万円の利益が生じることになり、その利益分に最大で40%の税率が課せられることになり、1,200万円近く税金を納めることになります。

ですが、多くの方は住宅ローンを組んでマンションを購入していると思われます。購入時の価格が4,000万円のマンションを3,000万円で売却したとなると、1,000万円の損失が出てくるので、課税されることもなく、税金を納める必要もありません。

課税率も所有期間によって変わり、譲渡のあった年の1月1日における所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合は課税長期譲渡所得といい、所有期間が5年以下のものを譲渡した場合は、課税短期譲渡所得となります。

譲渡所得税率

・課税長期譲渡所得金額=15%
・課税短期譲渡所得金額=30%

住民税率

・課税長期譲渡所得金額=5%
・課税短期譲渡所得金額=9%

合計税率

・課税長期譲渡所得金額=20%
・課税短期譲渡所得金額=39%

また、居住用財産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除ができるという特別控除の特例もありますので、この制度を利用することができれば、よほどの利益が出ない場合は税金を納める必要はないでしょう。

いかがでしょうか?以上のように見てみるとマンションを売却する際に課せられる税金はほとんどかからないと思って良いかもしれません。また、マンションを売却するには仲介手数料や諸費用が税金に大きく関係してきます。では、手数料や諸費用にはどのようなものがあるのかを見てみましょう。

手数料

不動産会社に対する仲介手数料

不動産会社が「売主」と「買主」を仲介し、契約が成立することで発生する手数料を仲介手数料といい、媒介報酬や仲介報酬と呼ばれることもあり、不動産仲介業者に支払う成功報酬です。この仲介手数料は数百万単位になることもあるので周知しておくことが必要です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によりその上限額が決まっており、以下のように物件の売買代金によってその額が違います。ほとんどの業者は上限額を仲介手数料としているため「中古マンションの売却だから仲介手数料も安い」という考えはありません。また、仲介手数料には消費税が加算されます。計算方法は

売買代金×仲介手数料の上限額+6万+消費税

となり、仲介手数料の上限額は以下のようになります。

・【物件の売買代金】200万円以下→【仲介手数料の上限額】売買代金の5%
・【物件の売買代金】200万円超400万円以下→【仲介手数料の上限額】売買代金の4%%
・【物件の売買代金】400万円超→【仲介手数料の上限額】売買代金の3%

上記の金額はあくまでも宅地建物取引業法により決められた上限率なので、これより安価な手数料で仲介してくれる不動産業者もいます。この上限率を超える費用を請求される場合は、注意が必要です。

住宅ローン返済時にかかる手数料

マンションを購入するために住宅ローンを利用した場合、金融機関がマンションに抵当権を付けることになります。抵当権が付いたままでは、買主に引渡すことができないため、抵当権を外すことになります。解除する方法は借りたお金をすべて返し、抵当権を抹消しなくてはいけません。

売却時に住宅ローンの残債があるというケースがよくありますが、売却したお金で残りの住宅ローンを一括返済することで抵当権も解除されるのです。

そのときに発生するのが、金融機関に支払うローンを一括返済するときに支払う手数料と、抵当権抹消時に司法書士へ支払う手数料です。

住宅ローン一括返済に発生する手数料は、各金融機関によって異なりますので、事前に確認することをお勧めします。

抵当権抹消登記の費用は司法書士報酬1万円、登録免許税2千円が相場となりますが、マンションの場合、建物と土地(敷地権)で2件分の2千円となるのが通常です。もし、敷地権が複数になっている場合は、その分余計にかかるので注意してください。

敷地権はマンションの建っている敷地を、各部屋の持ち主で分割して所有権をもっているようなイメージです。敷地権については登記簿に正確に記載されているのでチェックしてみましょう。

諸費用

上記以外に準備しておいたほうが良い資金として、マンションのリフォーム代があります。どのような良い不動産会社を付けても、広告費を出しても、売りに出したいマンションがあまりにも傷んでいると買い手も見つかりにくいものです。

リフォームをするまでに引越し先が決まっているのであれば、引越し費用も必要になってきますので、ご準備しておくことをお勧めします。

マンション売却時に戻ってくる費用

マンションでは支払う費用のほか、売却時に戻ってくる費用があることをご存知でしょうか?これらの費用について理解しておくことで、スムーズに売却活動を進めることができます。

マンション管理費・修繕積立金

マンション管理費や積立金は翌月分を前払いするのが一般的ですが、引渡し以降の料金を日割りで買主に請求することができます。

例えば、3月15日に引渡しが完了した場合、3月10日から月末分の料金は買主が負担することになります。

住宅ローン保証金

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、住宅ローン保証金を保証会社に支払わなければなりません。しかし、マンション売却によりローン残債を一括返済することにより、残りの保証期間に応じて購入時に支払った保証金が返金されます。

火災保険料

火災保険料も住宅ローン保証金と同様に、マンション売却により火災保険を解約することで、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきます。

しかし、火災保険は自動解約がないので忘れずに解約手続きをおこないましょう。

まとめ

これからマンションの売却活動を始める方、すでに進めている方がいらっしゃると思いますが、参考までにマンション売却に必要となる、税金や手数料等についてご紹介しました。ぜひ売却活動に役立てていただければと思います。

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