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マンションの査定額に影響する10のポイント

マンションを高く売却するためは、売却の第1ステップとして不動産会社の査定を受けることから始まります。売却を考えるなら、なるべく高い査定額で売却したいと思うのは、売る側になれば当然です。では、皆さんがマンション査定希望した場合、どんなことが尋ねられるのでしょうか?

売却時に尋ねられることはどんなこと?

マンションを初めて売却する方にとって、どれくらいで査定してくれるのか気になる部分があると思います。では、売却するときに主にどんなことが尋ねられるでしょうか?

◎どこを不動産会社はみるのか?
◎査定する前に掃除を行うと査定額は上がるのか?
◎リフォームを査定前にいったほうがいいのか?

などが上げられます。

また、査定前だからといって掃除やリフォームを行う必要はなく、お金をかけて、リフォームをした場合など、不動産会社に相談せずにいるとあとになって「損になってしまった」と後悔をする方が結構いらっしゃいますが、リフォームや掃除を行い、査定が遅れると別の部屋に先を越され売却チャンスを失うこともあります。

そこで今回は、マンションを高く売却するためには、マンション査定について押さえておきたい点などをみていきます。

マンションの査定を受けるときのポイント

では、マンションを査定にかけるときの注意点には、どのようなことが上げられるでしょうか?注意すべきことは下記の通りです。

1)複数の不動産会社のこと定を受けること
2)マンションを最短で売却したい場合は、早めに訪問査定をしてもらい売却に向けた話を進めていくこと
3)査定に向けてするべきことの準備を整えること(情報の書き出し 必要書類の準備や修繕など)
4)査定に向けて不要とするリフォームやハウスクリーニング(清掃)
5)査定額だけで不動産会社を選ばない
などが上げられます。

査定額に影響しそうな場所とは?

では、実際に不動産会社がどこをみて査定をしているのか、いくつかポイントを上げ解説してみます。

立地

マンションを査定するにあたって、確実に査定額へ影響を与えるのは、立地になります。駅からマンションまでどれぐらいの距離があり、離れているのかといったことが最も重要になります。徒歩で駅から7分以内の中古マンションなら査定額も高評価になるでしょう。

また、ファミリーマンションであれば、多少の距離があったとしても学校や保育園、公園などが近く、買い物に関しても、利便性が高いといったところから、周辺環境や子育て環境が重視され査定額も高評価になります。

階数

階数は上に上がるほど、値段が高額になります。3階以上が査定額も高評価になります。方角的には、南向きが売却しやすく、他にも角部屋や、専用庭、ルーフバルコニーなども、査定額高評価になります。

広さ

間取りに関しては、需要が多い広さになれば、査定額は高評価になります。40~50平米程度の広さであれば、駅から遠くファミリー層でも人気エリアなのに、売却しづらく需要が一致しているかも重要になります。風呂やキッチンの広さと、グレードと浴室換気乾燥設備も、専有部分の設備ではポイントになります。

築年数

新耐震基準が築年数では重要になります。
新耐震基準が、適用された年は昭和56年6月以降に建築許可が下りている物件については適用されます。しかし、旧耐震基準以前の物件については、大地震、住宅ローンを組むことが難しいために、評価は下がってしまいます。

しかし、耐震補強工事を行っていれば考慮することができます。最も高評価を受けている構造は、建物の構造こと類からみると、鉄骨鉄筋コンクリート造で2番目に鉄筋コンクリート造、そして鉄骨造の順番になります。建築費が高い鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は、強固と遮音性に優れた構造になりなっているため、高評価を受けています。

管理状況

マンション全体の価値が上がるのは、管理状態にも関わってきます。では管理状況についての注意点とはどんなことが上げられるでしょうか?

1)常駐する管理人がいるかどうか。
2)十分にエントランスや廊下の清掃、メンテナンスはされているか。
3)放置されている不要なものはないか。
4)ゴミ置き場の使用状況は適切に使用されているか。
5)外壁塗装などメンテンナンスを築年数が古くても計画的に実行されているか。
などが上げられます。

マンションの共有部分は、管理状況の不備(補修されていない)場合、管理組合に連絡し、対処を依頼するようにしましょう。

施工

大手デベロッパー(団体、企業)が販売するマンションなど、大手の施工会社の場合は、安心感がありマンションが売却しやすく、査定額も高評価です。

専有部分の設備と内装傷みをチェック

室内の壁紙や水回り、素材の傷み具合が経年相当なのかをチェックします。築年数が古いマンションでは、水回りの壁紙などはリノベーションが前提で売買されますから、傷みがあっても大きな減額はないですが、ペットなどがいての飼育状況で臭いや汚れが落ちない特殊な場合は減額されるので注意が必要です。

共有施設充実度

マンションなどにおいて、共有部分のセキュリティ対策となる監視カメラが設置済であったり、宅配ロッカー、ペットの足洗い場、洗車スペース等があると高評価になります。

歓談や休憩スペースなどが、大規模マンションで設けられ、管理組合に申請しなければ使えないゲストルーム、コミュニティルームも設けられている場合、高評価につながります。

管理費と修繕積立金

管理費と修繕積立金の延滞がないか、売却される専有部分には、確認があります。売却するときに滞納があって値引きをすれば、買い手は見つかりにくくなります。滞納分は解消しましょう。

駐車場

分譲マンションの駐車場には、賃貸方式と分譲方式があり、希望者が利用できる駐車場の台数は十分で平面か機械式なのかも重要になってきます。

・賃貸方式
専有部分が売却されると利用券が消滅、次に入居してくる方が改めて管理組合に、利用申請をします。

・分譲方式
専用部分の所有権と駐車場利用権がセット販売され、次に入居してくる方に駐車場権利が引き継がれます。分譲方式の駐車場利用券が付く住戸は査定額が高評価になります。

不動産会社は複数の査定をする

マンションを売却する上での鉄則は、必ず複数の不動産会社の査定を受けることです。複数の査定を受けることで査定価格は数百万も変わってくるからです。差が出る理由には、どの様なことが上げられるでしょうか?

差が出る理由

1)不動産会社ごとに得意エリアがあること
2)不動産会社ごとに得意分野(マンションが得意 一戸建てが得意 賃貸が得意)などを持っているということ

などが上げられます。

良心的でマンション販売を得意とする不動産会社を探せるかが、売却が成功するかどうかのカギとなります。しかしながら、不動産会社を1つ1つピックアップし、連絡をとっていくことは手間暇が掛かってしまいます。

不動産会社を見つけるには?

1つ1つ不動産会社をピックアップして探すのは、時間も掛かりますし労力も使います。
そこで、時間と労力を使わずに不動産会社を探す方法の1つとして「一括査定サービス」というのがあります。

家事の合間や仕事の休憩中といったときなど、ちょっとしたすきま時間を活用してパソコンや携帯電話(スマートフォン)などから検索し入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるというような便利な無料サービスです。

また、あなたが探している不動産会社を自動的にピックアップしてくれるので、目的としている不動産会社を簡単に見つけることが可能です。

ただし、個人の情報など不動産会社を探す上で必要な条件等を入力していくことになるので、一括査定サービスを利用する場合はじっくり検討したあとで活用するといいと思います。

最短で売却をするためには訪問査定を受ける

マンションを査定する方法には、2つの査定方法があり「机上査定」と「訪問査定」があります。2つの査定方法についてどんな違2つあるのでしょうか?

机上査定

机上査定とは、物件をみないで行う査定のことをいいます。この場合は、周りの相場などを参考に、およその金額を提示する査定方法です。

訪問査定

訪問査定とは、実際に査定人が現地で物件を確認してみたあとに、正確に査定額を提示する査定方法です。

査定額で不動産会社を選んではいけない

クルマの中古車であれば、査定した金額で買い取ってもらえるので査定額の高い会社を選べば良いですが、物件であるマンションの場合は、通常だと査定額通りの金額で不動産会社が買い取るのではありません。

基本的には「私達の不動産会社で仲介をした場合、どれくらいの額で購入する方がいます」ということになります。

査定段階でプロのハウスクリーニングは必要なし

誰でも「家の中を整理整頓して、掃除してからではないと訪問査定は頼みにくい」というのはあるかもしれません。しかし、不動産の担当者は査定専門なので建物の傷み具合などを見抜くことが仕事になります。ですので、多少の散らかり等は査定額に影響することはありません。
ことかし、マンションを売りに出して購入希望者がみに来るまでは掃除や整理整頓を終らせる必要があります。購入希望者は、家財も含めた全体の印象に左右されます。マンションを売りに出すのであれば、購入希望者が来る前に専門のハウスクリーニングに頼むのもいいでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶには?

マンションを納得のいく金額で売却するには、あなたが信頼できる不動産に依頼することがカギとなってくると思います。信頼できる不動産とは、次のようなことが上げられます。

◎査定額の根拠などがとれること
◎中古マンションの仲介実績の件数が豊富であること
◎販売活動の提案が明確であること
◎この会社は信頼できると感じることができること
などがあります。

査定額が出ると満足感でいっぱいになると思いますが、重要なのはあなたがどの不動産会社に依頼するかによって変わってくることではないでしょうか?

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