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マンションを手放したいと考えるときの2択 ~買取と売却~

今回は、もしもマンションを手放さなければならないときのことについてお話します。マンションを手放そうと考えるとき、家を探している人に売却するか、不動産業者に買取ってもらうかの選択肢を迫られることになります。では、その際に考えられる仲介をお願いしての売却、不動産業者に直接買取をしてもらう方法での、メリット・デメリットも含めて見ていきましょう。

物件をどうするのか?

マンションを購入してからしばらくは良かった物件も、子供が生まれて家族が増えたり、親の介護で手狭になったり、または、仕事や家庭の都合、ローンが払えないなど、物件を手放さなくてはならい要因は様々なプロセスがあることでしょう。

そこで、考えなくてはならないのは物件を手放す際に、物件を買い替えるのか、賃貸物件に住み替えるのか、それまでの時間に猶予はあるのか、いつ頃までにはお金が必要なのか、という現実的な状況把握です。例えば

◎マンションを手放す理由
◎家族構成
◎家族の状況(扶養者がいるか、要介護者はいるか等)
◎現在のマンションのローン残高
◎年収
◎貯蓄
◎年間固定支出費用(ローン返済額、マンション管理費、固定資産税、その他借入額等)
◎勤務先の状況(通勤、退職までの期間等)

以上のような状況把握をして、具体的にマンションからの住み替えの検討をスタートしましょう。そうすることで、賃貸物件に移るか、一戸建てに買い替えるか、通勤圏のエリアに移住するのかの判断もでき、マンションをどのような方法で手放すのかを考えることもできます。

上記のような状況把握をして後に、売却の依頼をするか、不動産業者に直接買取をお願いするかを決断することになるのです。しかし、その決断は重要なときであると認識しなければなりません。なぜなら、マンションの買取と売却は、そのメリットとデメリットに双方に違いがあるからです。

マンションを手放す方法

マンションを手放す方法には、仲介業者に依頼して買主を見つける方法と、不動産業者に直接買取をしてもらう方法がありまます。

仲介業者に買主を見つけてもらう方法

マンションを手放す方法でよく知られているのは、不動産会社に売却を依頼して、買主を探してもらい仲介で売却をする方法でしょう。

メリット

依頼を受けた業者が、広告や宣伝、指定流通機構(レインズ)への登録などを行い、販売活動を行います。インターネット上などで、物件情報を公開していると、同業他社からの紹介もあるため、効率的な方法といえるでしょう。

また、この方法ですと、ご自身の売りたい条件を考慮して、仲介業者が動いてくれる点が大きなメリットといえます。

デメリット

買主を見つけることは容易ではないことの方が多く、いつ契約ができて、売却代金の受取がいつになるのかは不確定となります。

もしも、転勤などの事情でマンションを手放したいときには、売却時期が不確定な仲介による売却は時間的には不安定になります。

また、マンションを手放す理由が明確になっており、すぐにでもマンションを手放したいという状況下でしたら、なかなか厳しいところもあります。

その他、買主が現状引き渡しで見つかることが少ないことから、マンションの買主が見つかるまでに、リフォームをご自身で行うことも費用の中には入れて試算しなければいけません。

向いている物件

築年数が浅い物件で、人気エリアにあるなど、売却をすることに有利な条件があると、仲介での売却には向いている物件となります。

マンションを不動産に直接買取ってもらう方法

業者自らが買主となって、マンションを直接買取るという方法が、ここ最近では増えてきています。その方法には様々なメリットもありますが、デメリットもありますので参考にしてください。

メリット

不動産業者が買取ってくれるので、金額等の条件やスケジュールなどの話し合いがまとまれば、すぐにでも売買契約に至り、契約から2~3週間で代金を一括で受取ることができます。

また、引っ越すまでは広告などにも載せることがないので、近隣に売却をする件を知られたくないのであれば、直接買取はお勧めできる方法です。

その他にも、通常の売買契約ですと、不具合箇所を補修(リフォーム等)して引き渡しをすることになりますが、買取では現状の引き渡しができるので、補修が可能な物件であれば、買取る業者が買取金額からその分を差し引くような形になります。

デメリット

おおよそになりますが、売買価格が相場の6割~7割は下回ってしまいます。これは、業者が販売をする際のクリーニングや、リフォーム、利益を差し引いた価格で購入するからです。

リフォームをするのがなぜ必要かというと、買取った業者は、マンションを再販売するにあたり、次にマンションを購入される方の中古住宅を購入する際に利用する、住宅ローンの融資期間の緩和が適用できるかということも考慮するからです。

国土交通省では、中古住宅市場を活性化させるために、既存住宅であっても既定の検査を受けて合格すれば、一定期間の保証を付保することを認める制度を確立させました。

買取った業者側としては、次の購入を希望する方の、住宅ローンのハードルを下げて販売も視野に入れているため、リフォームをし、中古物件に保証をすることになるのです。

向いている物件

築年数の古い物件は、買手が付きにくいということがいえるので、仲介業を介して買手を探す販売活動よりは、直接業者に買取してもらう方が良い物件ということになります。

その他にも、最近ではよく見られるのが、ペットを飼っていたことによる臭いやキズだらけになった物件も、買手が付きにくいので向いているといえるでしょう。

また、介護などを行っていて、独特の臭いが付いている、そのマンションで人が亡くなったなどの特別な理由がある物件となると、やはり、直接買取という方法は販売活動の長期化させる要因を考えると良いのではないでしょうか。

査定依頼

通常の売却時と同じように、買取の時も複数の会社に依頼することが大切です。不動産会社やインターネット経由で査定を依頼しますが、買取を行っていない不動産会社もありますから、買取を考えている方は、最初から買取前提で探した方が良いでしょう。

買取を行っていない不動産会社に買取をできる会社を紹介してもらうには、非常に手間がかかり、仲介料が発生することもあります。

査定方法について

エリア事例による比較法

マンションを査定するときにはエリア事例を比較する方法をとるのがほとんどです。売却しようとしているマンションと同じような広さ、駅徒歩距離、築年数の類似マンションが直近、いくらで成約をしたのかが査定額に影響します。

不動産会社によっての強み

不動産会社は、同じような周辺条例を比較して査定額を算出するということを上記でふれましたが、例えば、そのエリアでのノウハウが蓄積されている、顧客などを持っているなどの強みがあれば、査定価格も成功事例が多くなることから、相場的にも他の会社に比べると高く出してくることもあります。

机上査定

あくまでも、参考価格ということになりますが、実際に室内を見ずに行う場合は周辺の成功事例や不動産会社のノウハウを統合して算出する方法をとることになります。

買取の場合には、実査定なしの金額提示も可能ですが、室内の確認ができない、例えば既に賃貸に出していて賃借人がいる投資用物件の買取の時などは、机上査定を行うこともあります。

その場合、室内の確認ができないため、全てリフォームをする前提で審査額を算出する場合もあり、実査定よりは価格が下回ることもあります。

売買契約

買取の場合には売買契約書を締結してから決済・引き渡しまでは早くて数日で行うことができます。ローン残債もなく、次の引っ越し先も既に決まっている状態で引っ越し業者も手配しているのであれば、不動産会社がマンション代金を振り込むだけなので短期間で一括決済・引き渡しができるのです。

仮に、ローンの残債がある場合でも銀行などに手続きを早めに済ますことができ、引っ越しの予定を固められれば1~2週間で一括決済・引き渡しも可能です。

購入者が不動産会社であるということは、こちらの都合で売買契約も動けるということができます。

まとめ

マンションを手放したいときに考える手法とし、通常売却と買取についてまとめてみましたが、これは一戸建ての場合でも大まかな内容は一緒といえます。それぞれの、メリット・デメリットを見極めてご判断いただければと思います。

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