ブログ

HOME » ブログ » 土地の売却相場はどう調べる?知っておくべき土地売却の注意点

土地の売却相場はどう調べる?知っておくべき土地売却の注意点

初めて土地を売却するときに、何から始めたらいいのか分からないというは、当然のことでしょう。また、不動産会社に相談したとしても言い値で売っていいものなのかと悩まれることもあるでしょう。そこで今回は、土地の売却相場の調べ方と売却の際の注意点をお届けしましょう。

売却相場の調べ方

不動産会社に相談にいく前に、ある程度の相場を調べていくと、どの不動産会社に仲介をお願いした方がいいのかという選択肢にもつながってきますし、情報があることで、安心感も得ることができます。

そこで覚えておきたいのは、土地を売るときに大切なのは「実勢価格」「路線価」「基準地価」という、土地評価基準です。日本で売買されている土地の価格には、この3種類の評価基準が大きく関わってくるので、相場を調べるときには、その情報を探すようにしましょう。

不動産ポータルサイトやチラシの活用

インターネットを利用して不動産紹介サイトにアクセスし、自分の売りたい土地の近所で似ている土地がどれ位の価格で広告に出されているのかをチェックします。大まかな価格としてとらえ、取り扱い件数の多いサイトを見るのがおすすめです。また、不動産会社に貼られていたり、投函されるチラシを見ることもおすすめです。

しかし、大まかな価格を調べるには良いのですが、売り希望価格なので実勢価格ではなく高めに設定されている可能性があるので、公表されている金額から1割程度、価格が下がっていると考えた方が良いでしょう。

実勢価格とは、実際に取引が成立する価格のことをいい、時価とも呼ばれています。売手と買手の間で需要と供給が釣り合う価格をいい、取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、不動産広告に記載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で、必ずしも実勢価格とは一致しませんので気を付けましょう。

国土交通省「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索を使う

不動産を購入した方のアンケートをもとに作成されている、国土交通省が運営の「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報を検索してみる方法もあります。

不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も見ることができますが、自分の所有する土地と似ている購入データが見つからないという事例も多いです。

しかし、実勢価格なので自分の売りたい土地に近いデータを見つけることができれば、参考にするには貴重な情報となります。

地価公示を参考にする

地価公示は、毎年1月1日の時点での価格を3月中旬~下旬にかけて国土交通省が発表しているものです。26,000の地点が選ばれ不動産鑑定士が鑑定評価を行っています。適正価格の参考にはなりますが、地価公示と同じくらいの水準で取引するのは義務ではありません。

地価公示は全国で2万ヵ所以上ありますが、すぐ近くに地価公示の発表地点が無い場合もあります。

路線価を参考にする

国税庁のホームページで調べることができる路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています)のことで、路線価が定められている地域の土地などを評価する場合に用います。路線価が発表されると、よく日本一高い路線価が話題になることも多いです。

相続税のための路線価と、固定資産税のための路線価がありますが、一般的には相続税用の路線価のことを指します。固定資産の計算をするためのものであるため、実勢価格より3~4割程度低い金額で設定されているので、あくまでも参考価額としてみていきましょう。
実勢価格の目安の算出方法は

・実勢価格=固定資産税路線価÷0.7
・実勢価格=相続税路線価÷0.8

くらいが目安ですが、土地の形状や面積によって変わってきますので、あくまでも概算です。

固定資産税評価額を参考にする方法

固定資産税評価額は3年に1回、市区町村が価格を公表します。公示価格の7割程度が目安となっており、これによって毎年の固定資産税が決まります。固定資産税評価額は市場価格とまったく同じとはいかず、若干ズレが生じます。ですので、

・売却相場=固定資産税評価額を0.7で割る

という図式で、考えると概ねの売却相場をつかむことができるでしょう。
また、固定資産税評価額は3年に一度の改定なので現実の取引とのズレも生まれることもあるので注意しましょう。

基準地価を調べる

国土交通省が毎年9月に公表するその年の7月1日時点における全国の基準値の土地価格を公示する指標で、一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用されます。この公表された土地価格を基準地価といいます。一般の土地取引でも指標の役割を果たしていて、国土交通省のホームページで調べることができます。

注意していただきたいのは、この価格も路線価と同じように実勢価格より3~4割低い金額になっていることです。

公的評価をまとめて調べたい場合

公的評価とは公的な4つの土地評価情報(基準地価・路線価・固定資産税評価額・公示価格)です。公的評価をまとめて調べたいときは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」を利用すると便利です。

国税庁や国土交通省のホームページでそれぞれを調べるのは意外と手間が掛かるものです。便利なツールとして覚えておいてください。

土地売却の注意点

土地を売却するときには、隣地との境界を明確にしなくてはいけません。特に相続した土地などでは、境界線になる目印などがなく、どこまでが自分の土地なのか明確に分からないというケースは珍しくありません。

売却する前までは、隣地とトラブルなく暮らしていても、境界に関する紛争は何が原因で起こるか買主にとってはリスクを伴います。

また、すでに境界に関するトラブルが起こっていても、買主は登記簿などで確認することもできないのです。

そのようなことから、土地をスムーズに売るためや、売却後に売主が境界に関する紛争に巻き込まれないためにも、売却までには境界を確定しておきたいものです。

境界の確認方法

境界が確定しているかどうか調べるため「測量図」や「筆界確認書」などの書類を準備しておきましょう。

確定測量図があれば、民々境(ミンミンザカイ:自分の土地と隣の私有地との境)と官民境(カンミンザカイ:自分の土地と道路との境)すべての境界が確定していることが分かります。

筆界確認書があれば、民々境については確定していることが分かりますが、現況測量図は、民々境だけを確定して作成したものと、境界が入っていたら境界も目印とし境界が入っていなければ塀などを境界と仮定して測量したものです。

尚、官民境は、その道路を管理する役所で調べることができます。土地が県や市など、どちらの管轄している道路に面しているかを確認し、管理する部署で「境界査定書」などの書類があるか確認してみましょう。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、取引をした物件に、隠れたキズや欠点が見つかったとき、売主が負う責任のことをいいます。

買主がそのキズや欠点を発見してから1年以内であれば、売主に対して損害賠償や契約解除請求ができるのです。

何も特約を付けないと、土地を売却してから10年後であっても、買主が瑕疵を発見してから1年以内であれば損害賠償請求ができてしまうのです。

そこで、一般的な不動産の売買では、売買契約書に瑕疵担保責任の期間を引き渡しから3ヶ月に限定しています。

また、知っていることを隠して売ると、瑕疵担保責任は免責されません。知っていて隠して売買すると損害賠償などを請求される可能性がありますので、瑕疵があれば事前に買主へ伝えましょう。

まとめ

土地を売却するためには、ご自身でも概算を出してみて、良い不動産会社を見つけて売却を依頼しましょう。その際、一社だけでは相場はつかめませんし、話をしていて信頼のおける不動産会社かの見極めも大切です。

売却を依頼する際は必ず複数の会社の査定額を取り寄せ、その査定額の根拠をしっかり聞き、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

また、瑕疵担保責任で注意すべき点は、相手の立場になって考えてみると分かりますので、買主側の気持ちに寄り添い、売買を進めていきましょう。

コメントを残す

*

あなたの売りたい物件を無料で査定します