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土地の売却による譲渡税の減税と申告

土地を売却した時の税金の知識は、機会がめったにある事ではないので分かりにくいことが多々あります。今回は、土地の売却による譲渡税の減税と確定申告について紹介していきましょう。

不動産の売却の税金とは

土地や建物を売る場合の理由は人それぞれです。家族が増えて手狭になる事もあれば、子供たちが独立して逆に持て余す事だってあるでしょう。転勤による引っ越しは、せっかく手に入れたマイホームが無駄になってしまうかもしれません。

思い切ってマイホームを売ってしまおう。そんな時に、不動産売却の知識があれば後からやってくる税金の支払いに頭を悩ますことはなくなるのではないでしょうか。

土地や建物の売却は、金額が大きいだけに税金の支払いも多いのではないかと心配になってしまいますし、不動産を売却すると「譲渡所得税」と「住民税」が確定申告によって支払うことになります。

ただし、譲渡所得税の仕組みを知っていれば「税金の支払い」が不要だったり減税の効果が期待できます。

譲渡所得の計算方法

税金の支払いをするには、それぞれの計算式を知っておくと便利ですよ。土地や建物を売った場合の価格を「譲渡所得」と言います。計算式自体は簡単なのですが、中身が慣れないと複雑に感じてしまい面倒に思うのですけど、少しでも支払いを抑える為には、理解は惜しまないことです。

譲渡所得 = 不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)

「取得費」とは、売買した不動産は、もともといくらで購入したのかの価格です。しかし、先祖代々から受け継いだものならば価格がわからない場合もあるでしょう。取得してから長い年月が経っていると証明するものがないことも多いようです。

取得費不明の場合には、売却した価格の5%が取得費として認められています。(概算取得費)でも、ちょっと待って下さい。実は、「売却価格」よりも「差し引く代金」が大きいほうが税金の支払いが少なくなるのです。

全体的に捉えると「売却益」が出たほうが断然ありがたいですよね。当然大きな利益が出たほうが良いに決まっています。しかし、税金の支払いでは、「売却益」がないほうが無駄な出費は抑えられるという不思議な取り扱いなのです。

取得費には他にも「建築費用」や「手数料」などを含めて、「減価償却費」を差し引くことになります。

「減価償却費」とは、

建物には建築構造の違いによって「耐用年数」が定められています。

減価償却費=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

ここでは一般的な3つの構造から耐用年数と償却率を紹介します。

①木造建築では、耐用年数が33年で償却率は「0.031」です。
②軽量鉄骨では、耐用年数が40年で償却率は「0.025」です。
③鉄筋コンクリートでは、耐用年数が70年で償却率は「0.015」です。

※賃貸用物件の場合は異なる。

「譲渡費用」とは

不動産の売却の為に用いた費用です。必要経費として捉えましょう。土地や建物を売却した時の仲介手数料や登記、印紙税、(立ち退きや借地権の費用等)です。

課税所得と特別控除

◎「課税所得」とは、今まで説明した譲渡所得から特別控除と呼ばれる特定の要件による控除ができる場合に利用しないと損をするということですね。
◎「特別控除」とは、

国税庁が示している「居住用財産の特別控除3,000万円」とあります。この政策は、個人のマイホームを売りやすくする為の特別措置なのです。なかなか良い制度だと思います。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

特別控除の要件は、売却する住宅が、居住していることや転居や災害などで3年未満であること、家屋の取り壊しが1年以内であることです。

税額の計算方法

では、実際に支払う場合の税金の求め方について見てみましょう。

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

税率の求め方には課税方法が決められており不動産の所有年数によって異なってきます。この違いには、土地の売買だけを目的に数多くの物件が出回ることによって、不動産の市場が乱されることに制限をかける取り組みなのです。

所有期間の区別として5年未満が「短期譲渡所得」で5年を超えるものを「長期譲渡所得」としています。

「譲渡所得の税率」

①短期所有の所得税と住民税は「居住用住宅」「非居住用住宅」の場合

所得税=30.63% と 住民税=9% 合計=39.63%

②5年を超える所有の所得税と住民税は「居住用住宅」「非居住用住宅」の場合

所得税=15.315% と 住民税=5% 合計=20.315%

③10年を超える所有の所得税と住民税は「居住用住宅」の場合

A)課税所得が6000万円以下のケース

所得税=10.21% と 住民税=4% 合計=14.21%

B)課税所得が6000万円超のケース

所得税=15.315% と 住民税=5% 合計=20.315%

「非居住用住宅」の場合

所得税=15.315% と 住民税=5% 合計=20.315%

※税率には復興支援税率2.1%を含みます。

所有期間の定義は、売却した年の1月1日が基準日となります。「取得」の概念としては、資産として引き渡しされた日のことを、所有した「取得」の日とみなしています。

「譲渡」の概念としては、売却した不動産を買主に引き渡した日と、場合によっては、売買契約の効力が行われた日を「譲渡」とすることもできます。

居住用と事業用の特例の違い

「譲渡益が出た場合」の要件は3,000万円の特別控除があり、10年以上の所有で軽減税率があり、居住用財産の買換えの特例を受けることができます。

「譲渡損が出た場合」の要件は

①居住用財産の買換えの特例として、損益通算と繰越控除ができるのです。
②特定居住用財産での譲渡損失として損益通算と繰越控除ができるのです。

「損益通算」は、事業所得や給与所得など他の所得からも損失をカバーできる制度です。マイナスが大きい場合には減額できるのでありがたいです。

「繰越控除」は、本年度分の損失を計上しきれない場合に翌年以降に繰越が可能な制度なので損失の無駄をカバーするのに有効でしょう。

マイホーム特例(3,000万円控除)

控除額が最高3,000万円まで可能です。要件としては、自身が居住用住宅として住んでいることや売買の相手が親子や親戚ではないこと、特例を受けるには2年前までに特例を受けていないことが必要です。

10年以上所有の軽減税率

マイホーム特例と併用が可能な為に二重に控除することができるのです。知らないと損をすることになりますよ。

A)課税所得金額が6000万円以下での税額の求め方

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 10%

B)課税所得金額が6000万円超での税額の求め方

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得-6,000万円 × 15%

買換えの特例

不動産を売却した後で買換えを行った場合に受ける特例です。

「譲渡資産」は居住期間が、1月1日時点で10年を超える場合、売却した値段が1億円以下に限定されること。

「買換えの資産」が50平方メートル以下の床面積で、土地面積は500㎡以下であること。築年数が25年以下の耐震住宅として、買換えまでに3年以内であることです。

A)譲渡金額が「買換え金額より小さい場合」余分に金額を出費しているので、譲渡所得税は不要です。

B)譲渡金額が「買換え金額より大きい場合」

「所得金額」=譲渡価格 - 買換え価格

必要経費の計算は、

( 取得費 + 譲渡時の経費 ) × ( 所得金額/譲渡価格 )

課税長期譲渡所得金額 = 所得金額 - 必要経費

譲渡所得税 = 課税長期譲渡所得金額 × 15%

※所得金額は不動産売却の譲渡所得です。

まとめ

不動産の売却には、税金の仕組みと控除や減税についても理解することでマイナスを可能な限り減らすことができます。事業や不動産投資にも活用してはいかがでしょうか。

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