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土地を売る時にかかる税金に控除があるって知ってますか?

土地(不動産)を売る時には、売却価格から不動産を購入した金額と売却にかかった費用を差し引いて売却益が求められますが、その売却益にそのまま税金が課せられるわけではありません。では、土地を売却した時に、どのような税金が課せられ、控除されるのでしょうか。今回は土地売却かかる税金にまつわる話をしていきたいと思います。

控除の種類と注意事項

土地を含む不動産を売った場合、利益としてでた売却額に課税されますが、ここで、控除を受けることができます。受けることができる控除の種類はいくつかあります。

特別控除

居住用財産として売却した際に特別控除を受けることができます。その条件は、

①住んでいたこと
②売却してから3年後の12月31日までに住んでいた不動産(土地)を譲渡していること
③災害でその不動産がなくなってしまった場合、その日から3年後の12月31日までに譲渡いること
④売却したあとに不動産を取り壊した場合、売却してから3年後の12月31日または取り壊して1年以内もしくはそれよりも早い日までに譲渡していること

尚、この特別控除は、家族間や夫婦間など親しい関係の間での譲渡の場合は認められません。

繰越控除

こちらも居住用財産として売った時に損失がでた場合(譲渡損失)に受けることができる控除です。

特定の居住用財産と指定されていますが、特定の居住用財産とは今年の1月1日の時点で住んでいた不動産を買ってから6年経っている不動産のことです。

そして次の条件は、損失がでていることですが、不動産を売った時のお金が買った時のお金よりも高かった場合ということです。

そして、最後の条件が確定申告を行うことです。6年以上住むことの条件や売却時の損失がでるという条件に加えて、確定申告を行うことの3点が繰越控除を受ける条件になっています。

特例の種類と注意事項

軽減税率の特例

不動産を持っている期間が10年を超えている場合に減税されるという仕組みがあります。こちらの特例を受ける条件も複数あります。その条件とは、住んでいたこと(居住用財産)、そして不動産を持っている期間が10年を超えていることです。

こちらの特例は先述した3000万円の特別控除を合わせて受けることができます。このあとに記載する買換えの特例とは一緒に受けることができないので注意しましょう。

現在、住んでいない場合は引っ越しをしてから3年の間の12月31日までにその不動産を売らないといけません。この期限を過ぎてしまうと軽減税率の特例が受けられなくなってしまうので特例を受ける方は必ず売却しましょう。

尚、この特例も血縁関係がある人に売ったり、2年前までに特例を受けていた方もこちらの軽減税率の特例を受けることはできません。

買換え特例

数ある特例の中で一番使われている特例がこの買換え特例なのです。不動産を売ってでた利益の課税は、買換える次の不動産の譲渡益まで支払わなくてもよいという特例です。

ここで間違えられやすいことがあり、最初の譲渡益の課税がなくなるという情報を載せているサイトなどがありますがそれは間違いです。譲渡益の課税が無くなるのではなく、あくまで先延ばしにできるということです。

こちらの特例を受けることができる条件は売る不動産と買う不動産のどちらにもあり、

売る不動産の条件は、

①譲渡する年の1月1日の時に所有していた期間が10年以上であること
②住んでいた期間が10年以上であること
③売却した時の価格が1億円を超えないこと
④譲渡する相手に血縁関係がないこと

です。

 

対して買う不動産の条件は、

①建物の床面積が50㎡を超えていること
②建物の築年数が25年を超えていないこと
③建物の耐震基準が一定であること
④土地の面積が500㎡を超えていないこと
⑤売却した年の前の年1月1日から次の年の12月31日までの3年の間に買うこと
⑥売却した年の次の年の12月31日までに住んでいること

となっています。

3000万円の特例

こちらの特例を受ける条件は複数あります。

①不動産を持っている期間で長期保有でも短期保有でもうけられます
②不動産を売った1、2年前にこちらの特例を受けていないこと
③住んでいた人が建物や土地を含む不動産を売っていること
④売る人と買う人の間に血縁関係がないこと

こちらの特例は譲渡所得が3000万円以下の場合に限り税金がでないという仕組みです。

取得費とは?

取得費に含まれる費用は、土地や建物を売った時のお金や、それらを買った時のお金、建てる時にかかったお金、買った時にかかる手数料に含まれています。

建物の取得費は、購入金額もしくは建築代の合計の金額から減価償却費を引いたお金となっています。課税額を出すのに必要となってくるので、きちんと把握しておきましょう。

仲介手数料とは?

不動産を売る時には、仲介してくれる業者にお願いしてもらうのがほとんどの流れになっています。この仲介業者が不動産会社などを経て不動産を売ってくれた時、その報酬としてお金を支払う、それが仲介手数料です。

このお金は上限があります。成功報酬という形になっているので契約が成立しない限りは支払われることはありませんし、期限が長引いたので金額が増えるということもありません。

税金を印紙で納める

印紙税とは、契約書などの商業取引に関係する文書に対して課税される税のことです。こちらの税金が課される文書は課税文書と呼ばれます。

印紙税が発生する理由は2つあり、1つは、先述した商業取引で作られた文書には、必ず利益がでるからと、この文書を作ることによって契約した内容がわかりやすくなり契約を安定させるためです。印紙税の課税金額は次の通りです。

・1万円に満たさない金額の場合は非課税
・1万円から50万円以下の場合は200円
・100万円以下の場合は500円
・500万円以下の場合は1000円
・1000万円以下の場合は5000円
・5000万円以下の場合は10000円
・1億円以下の場合は30000円
・5億円以下の場合は60000円
・10億円以下の場合は160000円
・50億円以下の場合は320000円
・50億円以上の場合は480000円
・金額未記載の場合は200円

印紙税の減税

減税される話については先程も話しましたが、印紙税についても減税することができます。減税を受ける条件は、契約書に記載されている金額が10万円を超える不動産売買契約書と、100万円を超える建設工事請負契約書になります。どちらも金額を満たしていないと減税を受けることはできません。

こちらの減税は他に課税される契約書があれば合わせて減税することができます。合わせて減税できるものの対象外となるものは、建物の設計や家具の製作、修理のみの場合の契約書です。こちらは減税できないので注意しましょう。

減税できる期間は、もともと2018年の3月31日まででしたが2020年の3月31日まで延長されることになりました。このため、2020年の3月31日までにこれらの契約書を作成した場合に減税対象となります。

印紙税の減税率

契約書に記載されている金額によって減税される金額が変わってきます。不動産売買契約書の場合は10万円以上1億円以下の場合、そして工事請負契約書の場合は100万円以上1億円以下の場合に50%減税されます。

どちらの契約書も1億円以上5億円以下の場合は40%に減税、そして5億円以上の場合は20%の減税となっています。

印紙税を支払わなかった場合は

仮に印紙税を支払わなかった場合、過怠税という罪に罰せられます。この過怠税という罰則は、本来支払わなければならなかった印紙税の2倍の金額を支払わなければなりません。

税務調査が始まる前に税務署に自己申告して支払う場合、過怠税はもとの金額の1.1倍に変更されます。

課税される項目はあるが控除される項目もある

土地を売るだけで結構な税金が掛かる事は分かったでしょうか。しかし、条件さえ満たすことができれば控除できる項目もそれなりにあります。

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