ブログ

HOME » ブログ » 土地の査定額を左右する”6つ”のポイントとは?

土地の査定額を左右する”6つ”のポイントとは?

土地の売却や相続について調べようと思った場合に土地の価格について知る必要がでてきます。土地には「この土地は〇〇〇円!」と具体的な値段がついているわけではないので、知識がない場合には物件の価格が判断しにくいです。

表の通りにつながっている土地であっても、表の通りにでている土地と、裏面になってしまって狭い通りの土地であれば確実にその土地の価値や価格は違ってきます。

それでは、どうやって土地の査定額は決まるのでしょうか?

土地の査定を自分で考えている方や、今後査定をお願いする予定という方はこの記事を読むことで土地の価値や査定額がどういった方法で決まるのか知ることができます。ぜひ今後の参考にしてもらえると幸いです。

土地の査定額を左右する”6つ”のポイント

1.”駅からの土地の距離”

土地の価格を調べるときには”駅から土地までの距離”を調べてみましょう。基本的に物件が駅から近い土地のほうが査定は高くなります。

ただし、土地の場所が駅から完全に徒歩では行けない距離になってしまうと自動車やバスでの交通手段が主要になるので、駅までの距離がそこまで重要ではなくなります。

例えば、駅から徒歩で2分から3分の場所と、5分から6分の場所では価格に差がでるのですが、徒歩40分と45分などの場合では価格にほとんど差はでません。

駅からの距離による査定額は場合により判断が変わってくるのです。

2.”土地の面積”

土地の価値は、法律によって定められている面積や規制、道路などのあらゆる条件によって変わってきます。

エリアによってその土地に建築のできる建物の用途や建物の高さなどに規制がかけられていて、公法上の規制は土地を利用する際に必ず関わってくるため、土地の価格に一番影響がでるポイントです。

“土地の面積”も土地の査定額において重要なポイントとなります。

例えば、法律上の規制ではマンションが建てられそうな土地であっても40坪しかない土地の上に分譲マンションを建てるとなると無理がでてきます。

この例のように、小さな面積の土地の場合は、結果、戸建てぐらいしか建築できない場所となってしまうのです。

マンションが建築できそうな土地は法律上の規制にプラスして、マンションが建てられる程の広さを持っていることも必要なのです。

範囲的にもマンションが建築可能な土地は、戸建てしか建築することのできない土地よりも価値が高くなる理由です。

3.”土地の形状”

“形状がいびつな土地”は価格にも影響がでてしまいます。形状の悪い土地は、敷地の中にデッドスペースや、利用しにくい部分がでてしまうため、その分価値が下がってしまうのです。

例えば、3角形のような建物の形・間取りが制限されてしまうような形の土地、L字状の旗竿地などの土地が該当します。

しかし、いびつな形状だとしても土地が広ければ建物に影響を与える部分が少なくなるため、広ければ広いほど価格に影響がでることはありません。

4.”間口と奥行き”

土地は前に面している道路に対して間口が大きいほうが使いやすいため、そのような土地の場合には価値が上がります。それに対し、窓口が通りにくく、奥行きの幅が狭いような土地の場合は、利用することができにくく査定が下がってしまいます。

5.”道路との高低差がある土地”

“道路より低く接している土地”は価格が下がります。低く隣地している場合は下水を道路内の下水本官に排水するため電動ポンプなどで汚水をくみ上げ排水する必要がでます。

そのため価格が下がる原因となり、”道路よりも少し高い位置”の場合には、逆に排水に関しては有利になるためマイナスになることはありません。

しかし、道路よりも高すぎる土地の場合は、敷地の中に階段を作らなくてはいけなくなるため、価値が下がってしまいます。

6.”嫌悪施設との距離”

土地の近くに、産業廃棄物処理場や下水処理場、墓地や送電線などの嫌悪施設といわれる
“嫌悪施設”がある場合は土地の価格を落としてしまう大きな原因となります。

嫌悪施設は、売却する際に重要事項対象として必ず説明しなければいけないため、どうしても価値は下がってしまいますが、価格に影響を与える度合いは、嫌悪施設までの距離や内容によって変わってくるので、不動産会社の経験値によってその査定はさまざまです。

公法上の規制

土地を査定する際には前面道路も査定のポイントになります。土地査定額と道路の関係を見ていきましょう。

1.接道義務

都市計画区域内で建物を建築する場合は原則として、幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上窓口が接していないと建物を建築できないという義務があるので注意しましょう。

この接道義務は、建物が火災等の災害時に、消防車や救急車が土地の前に横付けでき、なおかつ消化ホースや担架をスムーズに建物の近くに運び込むことのできる最低条件のルールなので、道路に接していない土地の場合は”無道路地”といい建物を建設できなくなり、価値が下がってしまいます。

2.セットバック

接道義務で幅が4メートル以上の道路、間口が2メートル以上でなければ建物を建設することができないと説明しましたが。

前面道路の幅が4メートル未満の場合、物件の敷地を道路中心線から2メートルになる位置にまで後退することをセットバックといいます。

セットバックした部分は道路として査定の際にカウントされるため、セットバックされた場所と査定は関係ありません。ただし、セットバックした分土地も狭くなってしまうため価格は下がってしまいます。

3.私道

土地は接道義務を満たしていないと建物を建築できないので、大きな土地に戸建分譲などが建設される場合には新しい道路が作られます。新しい道路は公道になる場合や、個人の所有する私道になります。

小規模な宅地の分譲や建売住宅を開発した土地であれば、前面の道路が私道という場合が多く、私道部分を4人で共有ということもあります。

そういった私道は、あくまで接道義務を満たすための道路なので、そういった私道の場合の価値はゼロで査定されます。

自分で査定してみる”3つ”の評価額

専門的知識がなければ土地の査定は難航してしまいますが、ある程度であれば価格を把握することが可能です。土地の価格には”3つ”の公的評価額というものがあり、価格が知りたい場合にそれぞれの価格の特徴を把握することで使い分けてみましょう。

1.地価公示と都道府県地価調査価格

国や都道府県が公表している土地価格です。地価公示や都道府県地価調査は価格時価相当額なので自分の物件近くに評価ポイントがあればその価格を参考にすることで査定額を求めることができます。

2.相続税路線価

国税庁が公表している土地価格です。基本的に路線価は税金を算出するときに使い、実際の価格とは違いますが、土地の価格を調べるときの知識として把握しておくのもいいでしょう。

3.固定資産税評価額

固定資産税・登録免許税・不動産取得税の算出基礎となる土地評価額です。課税明細書などで公表されている路線価などから知ることができますが、固定資産税の算出用なので時価ではありません。

ネットで査定してみよう!

土地の査定には法律の規制などを理解しなければなりません。

しかし、通常の場合土地の査定は宅建試験で土地に関しての法律を学び合格した専門の宅地建物取引士が行います。そのため、不動産会社による土地の査定は、きちんとした法律知識に基づいた査定額なのです。

不動産会社は、土地取引のプロなので、路線価とはまた違った土地相場も知っています。
査定を任せる場合は、エリアの最新情報に精通し経験豊富な不動産会社に任せてみるのはどうでしょうか?

コメントを残す

*

あなたの売りたい物件を無料で査定します