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知っておきたい家の売却法!

住んでいる一戸建てやマンションを手放す理由は、家族構成が変わり今の家では手狭になってしまった、転勤になってしまったことにより交通の便が悪くなってしまった、相続したいが子供たちはそれぞれに一戸建てやマンションを持っているなど、それは家庭の事情により変わってくることでしょう。

理由は家庭によって異なりますが、住み続けていくことが困難な場合は売却を決心し、効率よく進めていけるよう売却活動をスタートさせた方が良いのではないでしょうか。

それでは、一戸建てやマンションを売却するために知っておきたい事柄を見ていきましょう。

売却活動で要となること

一戸建てもマンションもほとんど変わりはありません。家の売却活動をスムーズに進めていくには、ご自身で動くことも重要になります。その中でも要となることをまとめてみました。

相場を知る

家の売却活動では、自分の家の値段がどのくらいになるのか、自分が住んでいる地域の土地や建物の相場を知ることが必要となります。ご自身の家屋の特徴(家屋情報や交通の利便性など)を把握したうえで、近隣地域の相場を住宅情報誌やチラシなどから確認しましょう。

仲介業者を選ぶ

不動産業者によって、新築物件、投資用物件、中古物件、マンション売買など得意分野が分かれています。また、売買に力を入れているのか、賃貸物件に力を入れているのかなど業者によっても得意分野も違っています。

ご自分の売却物件が、どの業者を選ぶ方が良いのかを、できる限り足を運び、多くの不動産会社とのコミュニケーションをとる中で判断と比較をする必要があります。

また、査定額は各社によって金額が違うことがありますので、複数の不動産業者に査定をしてもらい、ご自身の調べた相場と比べながら、説明を受けて納得のいく不動産会社を選択したいものです。

その他にも

・売却するあなたの事情を親身になって聞いてくれるか?

・売りたい物件のエリアの売却実績が豊富にあるか?

ということも、仲介業者を選ぶポイントとなってきます。

不動産売却において、信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要なことです。物件の販売活動をどこまでやってくれるのか、サービスの内容は他の業者とどのような違いがあるのかをリサーチしながら、信頼できる不動産会社を選びましょう。仲介業者の決定は売却の成功に大きく影響しますので、一人で決めず、家族や評判など、周りと相談することも必要です。

プロの不動産会社にサポートしてもらうこと

家を売却する際、不動産売買に関して、ほとんどの売主の方が素人です。仲介してくれる不動産会社が、プロとしてアドバイスとサポートをすることで、希望に沿うような条件で売却活動をしてくれます。仲介業者にサポートしてもらい、積極的な売却活動を行いましょう。

不動産業者の活動内容

・価格査定や売却額の決定

・販売活動(広告、宣伝や指定流通機講《レインズ》への登録)

・販売活動に対する近況報告

・購入希望者の内覧

・購入希望者との交渉や条件調整

・買主への物件説明(重要事項説明)

・売買契約の締結や手続き

・引き渡し手続き(現地立会い、費用等の決済など)

売買契約に必要な証明書類

売却に向けて販売活動をいった結果、買主も見つかり、今度は売買契約へと移ります。売主と買主、それぞれの仲介業者が揃って契約を交わします。そこで売主が用意する一般的なものが以下のようになります。

◎本人確認の証明書(運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど)

◎実印

◎印鑑証明書

◎登記済権利証または登記識別情報

◎検査済証と建築確認通知書

◎実測図や建築図面・建築協定書など

◎固定資産税納付書・固定資産税評価証明書

◎マンションの管理規約、パンフレットなど

家の売却に必要な費用

家を購入する場合には大きな金額を準備したと思いますが、実は家を売却する際にも費用が必要となるのです。どのような費用が掛かるのかをまとめてみました。

リフォーム費用

住宅の内覧までに、傷んでいる箇所をリフォームし、万全の状態で買主には引き渡せるようにしましょう。

住民票・印鑑証明書・戸籍謄本の準備

各市町村の役所によって発行手数料が異なりますが、住民票と印鑑証明書の手数料が、200円~400円程度、戸籍謄本等の交付料は、1通につき約450円程が必要となります。

仲介手数料

売買契約が成立したときに仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は会社によって金額が違いますが、取引価格ごとに上限が決められています。

取引価格を表示する場合は消費税を含めた報酬額の総額表示が義務付けられましたので、400万円を超える物件の取引については、取引価格×3.24%+64,800円(消費税は8%で計算)の計算式で算出することができます。

登記、住宅ローンの関連費用

住宅ローンが残っている場合、担保として金融機関に抵当権が設定されています。売却したい場合は、抵当権を銀行側から抹消する必要があり、そのためには一括返済しなければなりません。

また、土地の所有権が変わったということを明記する「登記」と呼ばれる手続きもしなくてはいけません。不動産1物件につき1,000円ですので、土地と建物の場合は、登記方法によって異なりますが、2,000円となります。司法書士へ抹消登録を依頼する場合は10,000円程の報酬が必要になります。

その他、土地家屋調査士へ登記や測量等を依頼した場合にも報酬が必要になります。

土地の分筆費用

土地を分筆する場合には、分筆登記が必要です。土地の大きさや測量、土地価格で決まり、依頼する側によっても変わってきます。

印紙代

印紙税法により、売買契約書に契約金額に応じて収入印紙を貼らなければいけません。

1,000万円以上5,000万円以下の場合は10,000円となっています。

引っ越し代

引っ越し費用や家賃等が必要になります。引っ越し費用は、荷物の重さや数、移動距離、引っ越しする時期によって変動があります。

建物の解体、撤去費用

引っ越しや解体時には不要物がたくさん出てきます。処分を業者に依頼する場合は、処分費用や仮設工事費、重機の使用料等、人件費にも費用が掛かります。

土地の測量や整地費用

測量をしなければならない場合、専門的な知識が必要になります。依頼した業者や、土地の大きさ等によって異なりますが、30万~40万円前後が必要といわれています。土地の売却の場合は、整地して売却した方が高く売れますので、整地費用も必要になることもあります。

家を売却することで生じる税金

家を売却するときに、利益が生じることもあります。これを譲渡所得といい、所得税が課税され、税金を納めなければなりません。譲渡所得の計算方法は

不動産を売却した金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

となります。取得費や譲渡費用は多ければ、譲渡所得も少なくなりますので、忘れずに計上しましょう。

取得費

・売却する不動産購入代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額

・購入手数料(購入時の仲介手数料など)

・売却するためにリフォームした場合の費用、設備費

・売却する不動産の建築代金など

譲渡費用

・売却のための仲介手数料

・測量費

・売買契約書に貼る印紙代

・建物の取り壊し費用

・売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料など

特別控除額

譲渡所得を計算する際には、3,000万円の特別控除の特例が受けられたり、譲渡額によって軽減措置が設けられていますので、譲渡所得で利益が生じるようでしたら、税理士と相談しながら対策を行いましょう。

・3,000万円の特別控除の適用要件

▽自分が住んでいた家やマンションであること(別荘は対象外です)

▽住んでいない空き家でも、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

▽売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと

▽マイホームを売った年の前年、前々年に、以下の特例を受けていないこと

▽居住用財産を譲渡した年の所得について住宅ローン控除の適用を受けていない

などの適用要件があります。また、特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

まとめ

一戸建てやマンションを売却するには労力と費用が必要となりますが、住み続けるには不便な住宅を抱えているよりも、不動産業者にサポートしてもらいながら売却活動を進めていくことが、得策ではないでしょうか。

そのためにも、家の売却の流れや、売却前と売却後に、どれくらいのお金が必要になるのか把握しておく必要があります。

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