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相続した土地を売却したいけど、税金はどうなるの?

相続した土地を売却する時に、どのような税金が掛かるのでしょうか。そして、売却時にかかる税金を節税することはできるのでしょうか。初めて売却する方や、慣れていない方向けに説明していきたいと思います。

課税される税金と計算方法

不動産(相続した土地)を売却する時にかかる税金は、主に利益が出た分に発生します。そのため、該当する不動産を1億円で買って1億2000万円で売却した場合は、利益が出た「2000万円」に税金が掛かります。

こちらの税金を「譲渡所得税」といい、売却時の価格から購入時の価格(所得費用)を引き、さらに売却時に発生した「譲渡経費」を引いて最後に「特別控除額」を引いた金額が「譲渡所得税」になります。所得費用には、登録免許税や以下の諸費用も含まれます。

①相続時を含む取得時の不動産取得税や印紙税の代金(印紙代)
②入居者がいる場合(借主)に、その入居者を退去させるための退去料
③(相続を含む)土地の造成にかかった費用
④土地の購入に関する土地の測量にかかった費用
⑤土地を購入するために壊した建物にかかった費用(取り壊し費用)

そして、譲渡所得税には所有していた期間が5年を「超えるか」or「超えないか」で、かかってくる所得税と住民税に違いがでてきます。

例えば、所有期間が5年を超えている場合には「所得税は15%」「住民税は5%」になっていますが、所有期間が5年を超えていない場合においては「所得税は30%」となり、「住民税に関しては9%」と上がっています。

ちなみに10年を超える場合は、所得税が10%、住民税が4%まで低くなります。こちらに加えて2037年までは「復興特別所得税という税金」もかかります。

この税金は、東日本大震災の復興のために新しくできた税金です。これは、所有期間に関わらず一律して「2.1%の税率」が掛かります。

つまり、先述した譲渡所得税に「復興特別所得税」をかけて出る金額が、相続した土地の売却時にかかる税金ということになります。

取得費に関して補足を入れると「相続した土地が古くて、購入した時の金額が分からない」という場合があるかと思います。その際の取得費は、売却した価格の5%になると法律(税法)で決まっています。

そのため、本当は取得費が5%を上回っていない場合であっても5%になってしまうのです。特に相続した場合は「購入時の書類がない」ことが多いため、仕方のないことかもしれません。

特別控除について

先述した譲渡所得から、特別控除として当てはまれば控除することができます。主な控除はマイホームでの特例です。こちらの特別控除は、控除額が3000万円となっていてうまくいけば譲渡所得がすべて控除されることもあります。

注意する点が1つあり、その土地だけの場合は控除の対象外になってしまいます。住んでいなかった場合も同様に対象から外れます。もともとその土地にマイホームが建っていてそれを解体した場合は対象に入ります。その他の適応条件は以下を参考にしてください。

特別控除の適応その他条件

・解体してから1年以内に売却
・住んでない日から3年目の年末までに売った
・解体してから売却するまでに居住用以外の目的で使っていない

尚、また「居住用以外の目的」とは、例えば駐車場として使うことをいいます。

抵当権について

住宅ローンを組んでいる場合、抵当権が設定されていることが多いと思います。抵当権とは、住宅ローンを組む時にローンが返せなくなった際に「購入した不動産を担保にする」という仕組みです。

法務局が抵当権の保証を行っているので、銀行も安心してお金を貸すことができます。手続きの流れとしては、司法書士に申告して代わりにやってもらう形になります。その際に自分で行うのは、書類への押印や印鑑証明書を出すことです。

ローンの返済が終わると、抵当権の削除として「抵当権抹消登記の手続き」を行います。この手続きに関する書類一式は銀行で行うことができます。

抵当権の設定はローンを組む時に同時に行えますが、抹消手続きに関してはローンを組んだ銀行から書類が送られてきますので、司法書士を雇って代理で手続きを行ってもらうか、自分で法務局にいって手続きをするかのどちらかになります。

抵当権について、後々面倒なことにならないように、抵当権の抹消手続きはできるだけ早めに行いましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介して売却する方法でかかる費用は「仲介手数料」です。こちらの注意点は、仲介手数料に関するトラブルが起こることがあるので、防ぐためにもしっかり確認しましょう。

また、仲介手数料による料金には上限があります。この手数料は宅地建物取引業法により定められており「不動産会社が上限を超える手数料を請求する」のは、法的に違反することになりますので、上限を超える手数料を請求されることはありません。

そして、仲介による手数料は不動産の取引が成立してから発生する仕組みになっています。そのため、取引が行われる前に「不動産会社に手数料を支払う」という必要はなく「請求される」ことも通常ではありません。

ちなみに、不動産会社から請求されるものは、基本的に「仲介手数料以外」にはありません。例外として「依頼する人の希望がある」という前提の話ですが、出張費用は仲介手数料とは別に請求されることがあります。

出張費用が請求される条件

・依頼した人の希望がある、
・普通の仲介では発生することのない費用である
・実費である

ことの3つとなります。また、仲介手数料の上限額は不動産取引の金額によりますので、下記を参考にしてください。

仲介手数料の上限額参考資料

・取引額が200万円以下の場合、手数料の上限額は取引額の5%以内。
・取引額が200万円以上400万円以下の場合、手数料の上限額は取引額の4%以内。
・取引額が400万円以上の場合、手数料の上限額は取引額の3%以内。

軽減税率

土地を売却する際のポイントとして、土地は「所有していた期間」により減税となります。例えば、所有期間が10年を超えて「課税される譲渡所得金額の利益となる金額」が6000万円以下の場合は「所得税が10%」「住民税が4%」「復興特別所得税が0.21%」減税することができます。

先述した利益となる金額が6000万円以上の場合は「所得税が15%」「住民税が5%」そして「復興特別所得税が0.315%」も減税することができます。

軽減税率適応条件

・売却した土地に住んでいたこと
・売却した年の1月1日の時点で、土地の所有期間が10年を超えている
・以前にこの特例や、他の特例を受けてないこと
・売却した相手が血縁関係にない

こととなります。また、減税を受けるためには指定された書類が下記のように必要となっています。

軽減税率を受けるための指定書類

・土地用の譲渡所得内訳書
・売却した土地の登記事項証明書
・土地を売却した人の住民票に記載されている住所と、その土地の所在地が違う場合はその土地に住んでいたことを証明するための戸籍の写し

空き家

空き家を売却した際の利益にかかる税金も「譲渡所得税」や「住民税」そして「復興特別所得税」がかかります。こちらの税率については、所有していた期間が5年を「超えているか」or「超えていないか」で変わってきます。

所有していた期間が5年を超えている場合は「所得税が15%」「住民税が5%」そして「復興特別所得税が所得税の2.1%」となります。また、所有していた期間が5年を超えていない場合の税率は、所得税が30%、住民税が9%、そして復興特別所得税が所得税の2.1%となっています。

また、空き家も譲渡所得の特別控除の対象に入ります。こちらの制度名は空き家にかかる譲渡所得の特別控除特例となっていて、譲渡所得から最大で3000万円もの金額を控除することができます。

空き家にかかる譲渡所得の特別控除特例の適応条件

・居住用で使われていたこと
・相続した人以外に住んでいた人がいないこと
・昭和56年5月31日より前に建てられた家屋であること(区分所有建築物は除外)
・相続した日から数えて3年が過ぎる年の12月31日まで、そしてこの特例が受けられる期間内(平成28年4月1日から2019年12月31日まで)に譲渡(相続)していること
・譲渡価額が1億円以下であること
・家屋を譲渡(相続)する場合は家屋が耐震基準に合格しているか、解体していること

となりますので、参考にしてください。

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