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家・住宅の査定時に重要になる要素とは?一戸建ての評価の仕方

一戸建ての住宅を上手に売却するためには、査定の評価によって泣き笑いすることになります。当然のことながら、自分の希望する売値とは大きな差がでることの覚悟が必要かもしれません。しかし、家の管理次第ではひょっとするかもしれないので、「一戸建ての住宅を上手に売却するための査定対策」として最後まで、お付き合い願います。

住宅査定の評価の仕組みはどうなっている?

「査定される」って言葉の意味を深読みするわけではないのですが、見知らぬ誰かによって家の売却時の値段が評価されるなんて、実際に「一戸建てマイホーム」を売る際にならないと分からないものですね。

では、査定の方法はどうなっているのでしょうか。「この評価に対する対抗策が考えられるのではないだろうか?」などと思ってしまいます。できるならば、希望価格で売りたいと思うのは私だけではないはずです。

しかし、物の売買には相場というものが存在します。まずは、自分なりにネットなどで、自分の家やマンションに似たような環境や規模のものを検索して「住宅売却」の相場なるものを調べる必要がでてきます。

できるだけ高く売りたいと思うならば、前もって対策を練るための準備が必要なのですね。自分の家が近隣の住宅と比べるとどうなのか? なんて、このような機会でもない限り知る由もないのですから。

住宅の査定・評価には重要なポイントがあります

ポイントを大きく分けるとするならば、「築年数」と「利便性」、「管理状態」となっています。特に「築年数」と「利便性」は、最初の関門として評価されています。

「築年数」は家の年齢を表す

例えば、アパートを借りようと思うと、やはり新築のアパートやマンションに目が向いてしまうでしょう。それと同じように築年数によって、おおよそ住宅の状態が想像できるからです。

住宅の構造にも関係してきます。木造や鉄筋コンクリートによって耐用年数が違ってきます。不動産の資産価値を決めるにあたって、「築年数」によって建物の構造の種類別に耐用年数を基準にした資産価値が決められています。

マンションの場合ですと、鉄筋コンクリートの構造がほとんどなので、耐用年数が47年と長めに設定されています。

一戸建て住宅の場合は木造建てであったり鉄筋コンクリートだったりと、注文住宅によっても様々な構造が考えられますが、2014年の木造住宅は54%と2004年の80%から比べると減る傾向にあり、そこは売る側も、あの手この手で木造住宅の良さをアピールするでしょう。

「利便性」は購買意欲を高める

査定する意味とは、対象になる家を次の購入者にアピールするセールス・ポイントも兼ねているのです。つまり、この家の魅力や付加価値を、売却する時に、チラシやウェブでセールス・ポイントになるからなのです。

例えば、小中学生の子供がいる家庭ならば、「買いたい家」とは、学校や塾など教育環境の整った場所を優先するからです。子供がいなくても、都心で遊びたいからとか、買い物に便利だとかの利便性が求められます。

何よりも重要なのは、通勤に便利かどうかでしょう。でも、最近は働く夫よりも家族の優先度が高いので困りものですよね。

「管理状態」は家の価値を決める

アパートを借りる時でも、日当たりや方角は気になるものです。しかし、それよりも実際住む時に気になるところが、水回りや、雨漏りです。住んでみないと分からない事は、たくさんあるはずです。

一戸建ての場合だと、シロアリ被害がないかが気になります。そのような他人が気になるところは、売る側の管理次第で綺麗な状態を保つことによって「売却する時」の価値を高めたりします。付加価値がついていれば尚更でしょう。床暖房や防音設備など購買意欲を高める設備の存在もセールス・ポイントとなるでしょう。

マンションは立地以外にベランダ・バルコニーの方角が査定に影響する

マンションの査定では、階数によっても評価が違ってきたりします。見晴らしが良いことで、高層のマンションでは高い階数の方が価値は高くなることがあります。

また、ベランダ(バルコニー)の方角によって日当たりが変わってくるので、一般的には南向きが良いとされています。東向きだと朝日が入ってくるので、すがすがしい朝を迎えることができるでしょう。夏の暑い盛りには、西日を浴びなくて住むのです。

逆に西側のベランダは、朝が薄暗く夕方まぶしいので、夜型勤務の人にはありがたいかもしれません。冬場は暖かく感じますが、夏の西日はかなり暑いでしょう。

北向きのベランダは、直射日光にあたらずに住むので夏場は比較的に暑くなりにくく、冬場は特に北風の寒風によって寒く感じるでしょう。日光があたりにくいので全体的に暗くなります。

南向きのべランダは、北向きと対照的に一日中明るく過ごすことができ、比較的に冬場も暖かいでしょう。

このようにベランダや窓の方角によって、自然の影響に差がでるものです。特に日差しに関しては、南向きの窓の評価が高くなることが分かります。

一戸建てとマンションの瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは、売主が「売却時」に家の欠陥を知らなかった場合の責任のことです。たとえ売却した後であっても、売主の責任はついて回るものです。売る側にすれば、「青天の霹靂(予期しないできごと)」なのですね。

一戸建ての場合は、見えない部分の欠陥が多いように思えます。分かりやすくいうと、建物の建材が腐っていたり雨漏りがしたりすると、売る前には予想できなかった出費になります。シロアリの被害も気がつかないだけで実際には、被害を受けている場合だってあるからなのです。

マンションと比べると、建材が鉄筋コンクリートと木造住宅の差のように一戸建ての瑕疵担保責任の範囲は大きくなっています。中古住宅の瑕疵担保責任の期限は3か月位となっていますが、売買契約の際には、「期限の日数の取り決め」に特に気を付けたいものです。

中古住宅を瑕疵担保責任なしで売却も可能

瑕疵担保責任について調べていくと、売れないのではないかと心配してしまいます。でも安心してください。「瑕疵担保責任」の保証を付けなくとも買ってくれる業者がいるのです。中古住宅を買う側の条件として現存のまま(あるがままの状態)で買取する業者がいます。ただし、相場よりも安く査定されるのをお忘れなく。

一般の買主にしても、売る側が保証を付けないとなれば、値段を安くしたりしてお互いが納得した契約でなければならないのです。新築住宅のように中古住宅にも瑕疵担保責任の保険があります。

個人や業者でも加入する「既存住宅売買かし保険」があるので、中古住宅の責任を考えるならば加入しておくと、売る側だけでなく買う側にとってもありがたいことになります。こちらも、査定の付加価値となるでしょう。

訪問査定でみるべきポイントは

家を高く売りたいのなら、査定する業者の立場から物事を理解していくことです。いったい彼らは、何を求めているのか。何を高く評価するのか。何がマイナスポイントなのかが分かれば対策のしようもあるのです。不動産業者の査定対象をみていきましょう。

現地でみる環境のチェックとは

都心や郊外でも価値は左右しますし、交通機関のアクセスはどうか。住宅が道路に面しているかどうか、生活面での利便性などは商業施設やコンビニもポイントになるでしょう。

住宅の下見のチェックとは

住宅の日当たりは、まさに明暗を分けることになります。部屋の間取りが生活する上での利便性につながります。水回りは特に気になるところです。キッチンや風呂場の排水などは、わかりにくい部分です。

天井の高さは住み心地につながります。庭や駐車場の有無も査定されますし庭の管理は特に気なります。このように自分が買う場合の立場で損得を判定することによって査定のポイントが理解できるでしょう。

逆にいえば、これらの管理が綺麗に維持できることによって高く売れる可能性がでてきます。また、同じような物件から相場の値段を把握して売却するための目安とすることができます。

査定から売却までの流れ

①売却する物件の資料集め
売却するためには、資産価値や周りの相場を資料としてまとめたりします。「権利書」や「固定資産税」をいくら支払っているのか、「登記簿」などは、売主の名義でなければなりません。これらを前準備として用意しておくと良いでしょう。

②査定を複数の業者へ依頼する
不動産会社も営業方針は横並びではありません。それぞれの会社によって得意分野や優先順位が異なったりしますので、必ず複数の不動産業者に査定の依頼をすることをお勧めします。

③業者と契約の方式を選ぶ
媒介契約の方式は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類から選びます。

④買主が決まれば契約を行う
不動産業者を通じて売買契約をかわし、手付金をもらったりします。

⑤買主への引き渡しを行う
手付金の残りを受け取り、家やカギの引き渡しになります。この時点でローンの解約や抵当権の抹消などは済ませておきましょう。

まとめ

一戸建ての査定を中心に売却するためのポイントなどを紹介しました。家の査定や売却には、常日頃から管理状態を新築のように維持していくことが必要なのです。

内見や引き渡しに備えてクリーニング業者に依頼して綺麗にすることを、こころがけるのも忘れないでください。高く売るためには、自分がどのような家に住みたいかを今一度考えてみることで、購入者のニーズを把握することができるはずです。

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