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田舎の土地買取について

土地や建物、不動産を売却するにあたってどのような選択肢があるのでしょうか。だいたいの方が不動産会社に依頼しての仲介売却と、競売による売却だと思います。どちらもいつ売れるか、わからないという点が共通してあります。そこで、今回は第三の選択肢である、不動産会社に直接買取ってもらうことについて、一緒にみていきたいと思います。

仲介による売却と競売のデメリット

不動産会社に仲介して売却する場合、買ってくれる人が現れるまで依頼している不動産会社に広告の活動をしてもらう必要があります。広告活動をしてもらう理由は、売る物件の価値が高ければ買ってくれる人が現れるのは早いですが、価値がそこまで高くない場合に広告活動をしてもらう必要があるからです。

また、仲介での売却には不動産会社と契約を結ぶ必要もあるため、売却できた場合に仲介手数料が発生します。そして、競売も同じく時間がかかる上に自分で支払う費用もたくさんあるので、デメリットが強いと言えます。

不動産会社に直接買取を依頼する

土地を直接買取ってもらうことについてですが、この方法は不動産会社に直接買取ってもらうので契約もすぐにできます。査定をしてもらい、不動産会社がこの金額で買取りますという内容に納得することができれば、即金でのお金が手に入ります。

1つ気になる点を挙げるとすれば、買取ってくれる金額がそこまで高くないという点です。ですから、買取ってくれる不動産会社を1つに絞り込んで買取交渉を進めるのではなく、複数の不動産業者に金額の査定を依頼することが大切です。

そうすることで買取ってくれる金額も変わってきますので、その中から希望する買取価格に近い金額を提示してくれる不動産会社を選択することができます。

買取ってもらえない土地

土地によっては不動産会社が買取ってくれない土地もあります。そういった土地に当てはまる条件をみていきましょう。

広い土地は意外と不利

まずは、広すぎる土地です。意外な気もしますが、どれだけ一戸建てを建てても土地が余ってしまうので、広すぎる土地は買ってくれる人(不動産会社)が現れないことがあります。仮に買取ってくれる業者が現れても、安い金額でしか買取ってくれないといったことがおこります。そして売却用途は事業用に変わる場合が多いです。

道路幅の問題

もともと住宅を建てることができる土地は、幅2メートル以上、道幅が4メートルの道路に隣接する必要があります。極端な例で言うと、玄関のみ幅1メートルで道路に接するような土地では、住宅を建てる土地として法的に認められないため、買取ができないというわけです。

心理的瑕疵の影響

心理的瑕疵がある場合の土地も同様に買取ってくれません。

以前、その土地に何かしらの事故や事件があった場合や、パチンコ店や風俗店などの嫌悪施設と呼ばれる建物がある場合、心理的瑕疵物件というカテゴリになってしまい、通常では買取ができなくなってしまいます。

その他にも、日当たりが悪い土地や、道路との高低差がひどくある土地、隣地との土地の状態が悪い場合も、通常での買取は難しくなります。

田舎の土地の相場

都会が好きな人ばかりいるわけではなく、もちろん田舎が好きという人もいるので田舎だから売れないとか人気がないということはありません。ただし、田舎の土地の相場は明確にすることが難しいといったことがあります。

というのも、土地の価値自体に様々な要素があるために簡単には相場が出せないことや、その価格変動の激しさ等、相場価格を設定することが難しい理由は多岐にわたります。

このため、土地の価値の相場を出すことになります。土地の価値の相場は、地価単価で1㎡辺り16万97円、そして坪単価での平均が1坪辺り52万9247円となっています。

公示価格(=公示地価)

公示価格とは、地価公示法による国土交通省が全国各地で決めた場所を対象に、毎年1月1日の時点における価格を公示(公示価格)することで、平成28年時点では25270地点で実施されました。

もともとは不動産関係の人しか土地の売買取引をする機会がありませんでした。そこで、不動産関係の人以外にもわかるように土地の価格を決めたものが公示価格になります。

公示価格がわかる場所は国土交通省によって選ばれ、その場所は地域内において利用状況や環境、土地の形や面積が一般的である土地です。また、他には駅などの距離やガスや水道や下水道の整備状況も選ばれる条件になっています。ですから、小さすぎる土地は条件に満たさないとして、選ばれることはないでしょう。

この他、建物の築年数や状態などは条件に入っていません。理由としては、これらを判断材料にしてしまうと、土地の価値だけをみることが難しくなるからです。以上のことから、土地だけの価値を基準にするため、建物が建っていても建物が存在していない状態とみなされることになります。

公示価格の決まり方

公示価格は毎年更新されます。そして毎年1月1日の時点での公示価格が、3月中旬頃に発表されます。公示価格を決めるのは、2人以上の不動産鑑定士がいなければならず、それぞれの鑑定士が調査して分析をし評価を行います。

そうして鑑定士が調査した結果を国土交通省の審査をしたのち、正当な価格として公示されます。国が価格を出し、間違いがないように厳格に価格の精査をしなければならないので、査定段階が複数になっています。

公示価格の使われ方

公示価格は土地取引における価格の目安として使われます。あくまで目安なので実際に取引する価格とは異なることがあるので、注意が必要です。国土交通省による公示価格の位置づけは、

①不動産鑑定の基本になること
②公共事業地の取得価格算定の基本になること
③土地の相続の評価または固定資産税の評価の基本になること
④国土利用計画法をもとに土地価格を審査する上での基本になること

という風になっています。

公示価格は不動産売買関係において、様々なところで使われているくらい重要な指標となっているのです。

実勢価格

公示価格が目安の価格であったのに対して実勢価格は、土地が実際に取引されている価格のことを言います。公示価格は毎年1月1日に精査してだいたいの価格で示され、実勢価格は該当する土地の過去の取引されたケースから平均を出した価格になります。

このことから、公示価格は目安、そして実勢価格はより実際の価格に近い価格という風になっています。実勢価格においても注意する点は、あくまで過去に取引された価格なのでこの価格で絶対取引できるというわけではないという点です。

地価公示法の1つに公示価格を基準として取引をしなければならないとありますが、実際に取引される価格とは「ずれ」が出ます。その理由は、実際に取引をする際は交渉しながら行う、という理由が大きいでしょう。つまり公示価格は保証される価格ではありません。土地の価値の度合いもあり、取引価格はとても流動的になってしまいます。それにより公示価格と実勢価格にはほとんどと言ってもいいくらい価格差が出てしまうわけなのです。

公示価格をみて価格の傾向をみることはできるので、全体的な予想を立て、価格の目安として計画を立ててみてはいかがでしょうか。実勢価格がわかれば、もちろんそこから計画が立てやすいと思います。

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