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知っておくべき 土地の贈与税の節税と計算

みなさんは、贈与税は高いというイメージがあると思います。贈与税の仕組みを知る事によって、節税の方法が見つかるはずです。贈与税の計算方法、贈与税の仕組みを中心に詳しく紹介しましょう。

土地の贈与税がかかるのか、かからないのかの区別

親子間などで、土地の貸し借りで贈与にあたらない場合があります。贈与税がかかる場合と、かからない場合について分けてみると、贈与の仕組みが分かりやすくなるでしょう。

親から敷地の贈与は、価額がゼロ

土地の貸し借りには地代を支払うのが普通ですが、親の土地に対して子が家を建てる事もあります。親子の間で、お金のやり取りがないこともあるでしょう。このような場合「使用賃借」として、無償で提供される土地に対して、「自用地の贈与」においては、「贈与税がかからない」事になっています。ラッキーと思った方も、多いのではないでしょうか。

親の借地を子が買い取る場合

親が借りている土地には、親の所有権が低地(そこち)部分として存在します。それに対して子が地主から直接買い取った場合はどうなるのでしょうか。それは親子の関係性によって異なってきます。親は子に対して、地代としての使用料を払わない場合、そのような行為は、使用賃借を無料で行ったとみなされています。

親の借地権は移動していないのですが、底地が子の所有者となったので、親が子に地代を払う必要がありますが、無償の場合に、贈与とみなされて「贈与税の対象」となってしまうのです。

※このような場合の贈与税対策として、子の住所の管轄にある税務署長に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出する事で贈与税にあたらないので、知っておくと贈与税を支払わなくて済むのです。

土地の贈与の計算方法

贈与税には基礎控除が年間110万円まで利用できます。

贈与税の計算

・「課税価格」を求めるには=贈与財産の価値の現金相当額-110万円

・「贈与税額」を求めるには=課税価格 × 税率 - 控除額

※現金の場合は資産価値がわかりやすいです。土地の場合の資産価値は、「路線価方式」と「倍率方式」で求めるのが、一般的な方法となっています。

土地の資産価値を求めるには

「路線価方式」と「倍率方式」で求めてみましょう。

1-「路線価方式」で求めるには

路線価方式は、道路に面した宅地に対して標準となる1平方メートルの値段を示した価額です。

・「路線価の計算式」は=正面路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 で求めます。

※さらに「側方路線影響加算額」と「二方路線影響加算額」を出す事で、1平方メートルあたりの価額を求めます。

・側方路線影響加算額は=側方路線価 × 奥行価格補正率×側方路線影響加算率

・二方路線影響加算額は=裏面路線価 × 奥行価格補正率×二方路線影響加算率

以下の表は、「側方路線影響加算額」と「二方路線影響加算額」に対する一覧表です。

「区分名」=「側方路線影響加算額の角地の場合と準角地の場合」=「二方路線影響加算額」

・「ビル街地区」では        : 角地=0.15 /準角地=0.07  /加算率=0.1

・「高度商業地区:繁華街地区」では : 角地=0.1   /準角地=0.05  /加算率=0.07

・「普通商業・併用住宅地区」では  : 角地=0.08 /準角地=0.04  /加算率=0.05

・「普通住宅地区:中小工場地区」では: 角地=0.05 /準角地=0.02  /加算率=0.03

・「大工場地区」では        : 角地=0.02 /準角地=0.01  /加算率=0.02

「奥行価格補正」+「側方路線影響加算額」+「二方路線影響加算額」によって、評価対象地の1平方メートル価額を求める事ができます。

2-「倍率方式」で求めるには

路線価が定められていない地域に対しての計算方法です。土地の価額を求めるには、「固定資産税評価額」に対して、一定の倍率をかける事で求める事ができます。「固定資産税評価額」は、納税通知によって確認できます。課税価格は「贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)」で求める事ができます。

「基礎控除後の課税価格」と「税率」と「控除額」の一覧表

・「200万円以下」では        :「税率」=10%  / 「控除額」=なし

・「200万円超で300万円以下」では   :「税率」=15%  / 「控除額」=10万円

・「300万円超で400万円以下」では   :「税率」=20%  / 「控除額」=25万円

・「400万円超で600万円以下」では   :「税率」=30%  / 「控除額」=65万円

・「600万円超で1,000万円以下」では   :「税率」=40%  / 「控除額」=125万円

・「1,000万円超で1,500万円以下」では:「税率」=45%  / 「控除額」=175万円

・「1,500万円超で3,000万円以下」では:「税率」=50%  / 「控除額」=250万円

・「3,000万円超の場合」では      :「税率」=55%  / 「控除額」=400万円

※「特例贈与財産」の税率表では、「4,500万円超の財産」に対して税率:55%」「控除額:640万円」で求めるので注意が必要です。

特例贈与財産とは

両親や祖父母などから贈与を受ける者は、「直系尊属」に対する贈与である事になっています。贈与を受けた年の1月1日に20歳以上である事が要件となっています。

通常の贈与から比べると、最高額の割合が3000万円超と4500万円超では、1500万円分の開きがあり、控除額も差額が240万円となっていて、優遇措置を受ける事になっています。他の親族から贈与するよりも、父母や祖父母、曽祖父母などの直系親族の方が優遇されるのです。

土地の贈与税の節税対策は

2,500万円以上の土地を贈与する場合には、相続時精算課税制度を推奨しています。

相続時精算課税制度の利点とは

60歳以上の父母又は祖父母から、贈与を受ける場合には、20歳以上の子や孫が利点を受ける方法として、相続時精算課税制度の活用があります。この方法は、早いうちに贈与してもらい、その税金の支払いを相続の時に清算する方法なのですが、結局後払いなので同じ結果になります。

しかし、不動産投資の観点から考えると、贈与してもらった土地に賃貸用のアパートやマンションを建てる事で、資産形成を早いうちから投資できる事になります。それによって、相続時の清算を行う時期には、ローンの返済や投資金額の回収が早めに完済する事ができ、相続財産の対象を、減らす事にもつながるので、相続税の対策にも効果があります。

土地の贈与は、資産評価が低いので節税になる

金品よりも土地の評価額は、相続税や贈与税に対して、通常の資産価値よりも3割程度安くなりますので、現金よりも土地の贈与や相続の方が、課税対象額を減らす事につながるので節税になります。

贈与税の配偶者控除

奥さん(配偶者)にも控除枠があります。相続の場合と同じように、長年連れ添った配偶者に対して、税制は優遇措置を設けています。婚姻期間が20年以上の夫婦間では、「居住用不動産」あるいは、「居住用不動産を取得する為の金銭」の贈与に対して、税金の控除が優遇されます。基礎控除の110万円とは別に、最大で2,000万円まで控除ができるのです。

マンションの贈与に対して

路線価などの評価額は、目安でしかありません。参考程度に考えて、複数の不動産会社で査定をしてもらって、売却する場合の相場となる価額を求める事が必要です。

抵当権付きの土地の贈与

質権や抵当権又は財産に対しては、「従たる権利」として扱います。財産としての評価に、抵当権はそれ自体としては評価されずに、財産価値を取り扱う事になります。土地の抵当権とは、土地や住宅の購入の際に、住宅ローンを利用した場合に、必ず担保として土地や住宅に対して抵当権を付ける事になっています。

抵当権設定登記が必要な場合に司法書士が必要

抵当権設定や抹消の登記を、金融機関が行う場合に司法書士に委託されます。土地の登録や抹消を司法書士に依頼をするには、手数料の相場として3~4万円の報酬が必要となっています。依頼人に代わって、交渉なども行うので上手に活用する事です。

登録免許税の減税とは

土地の売買では2%の登録免許税ですが、相続では0.4%で、贈与の場合は2%で変わりがないですが、住居用の建物に対しては、登録免許税の軽減措置が適応されます。

・所有権移転登記は1,000分の3になります。

・所有権保存登記は1,000分の1.5になります。

・抵当権設定登記は1,000分の1になります。

基本的には土地に対しては軽減措置が無く、住居用の贈与に対して軽減措置があるのです。違いを知る事で損を少なくできるのです。

贈与によって取得した不動産の売却についての注意点

贈与による土地や不動産は、譲渡所得の計算では取得費の取り扱いとして、タダになる訳ではありません。仮に父親から土地の贈与を受けていた場合には、父親が土地の取得の購入代金や仲介手数料を計算する事になります。

・「課税譲渡所得金額」を求めるには=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

贈与と譲渡では、不動産を売却した際の課税が大きく異なりますので、親族間で安く売買した場合に、贈与税回避の為とみなされた場合には、明らかに低すぎる金額での譲渡は贈与と判定されますので注意して下さい。

譲渡による節税は

経費として利用できる項目を、把握する事です。不動産の譲渡に対する譲渡費用の中には、不動産の売買契約による印紙税や仲介手数料が、経費として計上する事です。取得費に対しても、購入金額や減価償却などの経費を正確に計上する事で節税につながるのです。

贈与税は高いイメージですが、土地の評価に対して優遇されていますので、節税を行って不動産投資に利用する事をお勧めします。

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