ブログ

HOME » ブログ » アパート一棟の売却は相場を把握して高く売るべし!

アパート一棟の売却は相場を把握して高く売るべし!

中古アパートは、売りにくいと思うのは、私だけじゃないだろう。逆の立場なら果たして買いたいと思うのだろうか。今回は「アパートの売却」をテーマとして最終的には高く売るにはどうすべきかを導いてみたいと思います。

 

なぜ中古アパートは、売りにくい?

不動産の売却には、建物の価値を調べるのに「減価償却」相当分を取得した金額から差し引くことになりますが、アパートの場合は、木造やモルタル造りが多く「耐用年数」は20年から22年と短いのです。

木造の木の香りを嗅いでいると爽やかな気分になったり気持ちが落ち着いたりしますよね。鉄筋コンクリートから比べたら鉄筋の「無機質」な感覚よりは木造の自然味あふれる香りなどが断然好きなのですが・・・。

現実を見ると20年も過ぎたアパートには、資産価値がないという事なのかと、がっかりです。木造アパートは、古くなると味が出てくると信じたいですが、そう甘くはないようです。資材の大量生産や価格安定の流通価格によるものか、10年20年を過ぎると、どこかしら建物自体が悲鳴を上げているような気がします。

もちろん、アパート一棟を高く売るには、日頃のメンテナンスや管理は当然のことでしょう。丁寧に管理し続けた愛着のあるアパートは、どのように売るのがいいのでしょう。

アパート売却と相場

アパートにも売値や買値の相場があるでしょう。先ほども述べたように資産価値なんて時代と共に変化していくので、結局のところあってないようなものです。しかし、そうネガティブな考え方では売れるものも遠のいてしまいます。

高く売るには「相場」という情報と「付加価値」がなければ、似たような競合の物件に置いていかれるのが目に浮かんできます。

ところがです、相場について調べてみると意外や意外、10年前と比較してみると、3割増しの価格となっているではないか。「ラッキー!」と、ついつい感じてしまう事もあるのです。「なぜなんだろう?」とみなさんも疑問に思うことでしょう。明らかに分かる事といえば「2020年の東京オリンピックの開催」です。

東日本の大震災や時折訪れる自然災害の影響を受けたものの、不動産業界も活気を取り戻して、サラリーマンの副業や資産形成に、不動産投資が注目されている状況に移ってきているのです。つまり不動産の買手が増えてきているという事なのです。

ただし一方では、2020以降の不動産の相場は荒れてくることも予想されます。「生産緑地法」の施行で農地や緑地が守られてきたのですが、2022年の撤廃で多くの土地が市場に出回るという大方の予想です。

アパートの査定相場を求める収益還元法

計算が苦手な人も、査定相場を知るための計算法を学んでみましょう。一棟アパートを売る場合に参考となる相場の計算を知っておくことで、売却する時に査定の目安になるのではないでしょうか。

「収益還元法」とは、アパートが将来に見込む利益を導いて、現在のアパートの価格を調べる方法が計算式でわかってくるのですね。

現在のアパートの価格=「1年間の賃貸料収入」から1年間のコスト(経費)を差し引いて「還元利回り」で割った数字となります。

「還元利回り」を求めるには「収益の総額」を「アパート価格」で割ったものです。

アパート一棟に4つの部屋があり、満室で家賃が5万円ならば月額20万円になります。年間の収益は240万円です。アパートの価格を100万円とすると「還元利回」りは、「240÷100=2.4%」になります。

1年間のコストは16万円とした場合の計算式は「(240万円-16万円)÷2.4%=9,333万円」です。この価格は、あくまでも目安でしかありません。不確定な要素が多く、必ず満室とは限りませんし、想定外のコストがかかるものです。

その他の方法

・DCF法

アパートの価値と投資による純利益と、期間満了に際して利益を予測して現在価格に導くものですが、計算が複雑すぎて理解するには数年かかりそうです。そこまでは、計算できませんが・・・。

・原価法

アパートを新しく同じものを立てた場合の価格を予測するものです。

・取引事例比較法

直近の価格から2つの売値の事例を元に価格を求める方法です。

これらの査定相場の求め方はあくまでも予想であり、それを下回る確率が高いようです。現実の売却の取引には、複数の不動産会社に対して見積もりを出してもらうことが、正確な相場が見込めるという事につながりますし、購入希望者に売却物件をアピールする事につながります。

正確な情報から相場を知るには

アパート情報サイトから近隣の似たような物件を比較して場所や利便性などを加味して増減を行う方が、誰にでもできる相場の求め方でしょう。実際に下見をすることで、自分の所有するアパートの比較ができるので、あとは仲介を行う不動産会社の手腕に期待することになります。

媒介契約と仲介手数料

不動産の売買には3つの媒介契約があります。仲介手数料を支払うのは媒介契約を結んだ業者に対して売買契約を間に入って成約した時に謝礼金として支払うものです。

①一般媒介契約では、複数の業者と仲介を依頼できます。自分でも買手を探すことができるので一見、売手に有利に思えますね。

②専任媒介契約は、一つの業者と仲介契約を結ぶのでマンツーマンの対応が強みです。自分でも買手を探すことも可能です。

③専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように一つの業者に依頼しますが自分では買手を探すことはできませんが、その分まめに情報の報告をしなければなりません。

3つともメリットはあるのですが、比較的に期待値が大きそうなのは、②の専任媒介契約でしょうね。

仲介手数料の求め方は

仲介手数料は一般的に「速算式」で求められます。不動産の売却では、分かりやすい様に400万円を基準とした仲介手数料の求め方があります。これが初心者にも分かりやすい「速算式」なのです。

・200万円以下では5%の手数料です。

・200万円から400万円以内では4%と2万円をプラスします。

・400万円を超える場合には、3%と6万円をプラスしたものになります。

※ちなみに6万円は、微調整するための金額ということです。他にも、仲介手数料の上限額による早見表もあります。つまりは、上限額の範囲内であれば自由に取引できるのですね。値引き交渉は必須です。

その他の売却による税金の支払い

譲渡所得税の求め方には所有期間によって異なります。5年以下の短期譲渡では、所得税が30.63%に住民税が9%の合計が39.63%です。

5年超えの長期所得では所得税が15.315%と住民税が5%で合計20.315%です。10年以上の譲渡では6000万円以下の所得については所得税が10.21%に住民税が4%の合計が14.21%です。10年以上の売却が断然お得ですよね。

「印紙税」や「登録免許税」は不動産の売却に必要な税金です。売却したあとでは、譲渡所得税と住民税がかかります。次に消費税の有無についてですが、原則として土地の売却には非課税となっています。

課税の対象は

課税業者による不動産の売買や「仲介手数料」と司法書士などの依頼料などです。ローン融資による手数料なども対象です。

非課税なものは

個人と個人の取引の場合は建物も非課税です。土地にある樹木や庭も対象外です。

まとめ

古いアパートの入居者の立ち退きを条件に売買契約を結ぶ場合には「立ち退き料」が問題になってきます。相場や決まりごとはないのですが、アパートを売るためとはいえ、賃借人の権利を侵害しないように、相手の立場になった交渉が求められます。

また、アパートの入居者込みでの売買には大家変更を売主と買主の連名で、変更の通知を行うことです。敷金の取り扱いは買主に預けることになります。

結局、アパートを高く売るには相場の情報を活用し、付加価値を付けたり、売却後の税金の控除をすることで、出費を抑える事に尽きるといえます。

コメントを残す

*

あなたの売りたい物件を無料で査定します