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一棟アパート買取は売却よりも不安材料は少ない!?

一棟アパートを売りたいと思っているオーナーさんへ、古い一棟アパートやボロボロの一棟アパートは、買取ってもらえないと心配するのは当然の事なのですが、それでも買取に応じてくれる専門の業者があるのです。

空室が多くて収益が悪化

一棟アパート経営を続けていると心配の第一となるのは、空室が増えることです。資産の運用や老後の生活費など投資の目的に違いがあってもこのような現実は、誰にでも起こりうることでしょう。

第一の要因は、老朽化によるものが大きいはずです。木造の建物は、老朽化による損壊は顕著に表れ修繕が多くなります。自分が所有している一棟アパートの周りに、新しくてデザインも今風とあれば私でさえ、そちらを選でしょう。

勿論、前向きにリフォームしたりプラス・アルファの付加価値をつけたりと管理面での営業努力は必要ですけど。しかし、大がかりな修繕や作り変えには、費用の工面も困難になる場合もあります。

賃貸経営が高齢になるにつれて、今までと同じように管理できないのはこころ苦しいかもしれません。あるいは親から相続した一棟アパートも、代が変わると管理方法にも違いが出てくるはずです。このような問題を抱えている時だからこそ、今後の経営継続の有無を決断する時期にきているのではないでしょうか。

管理面の問題の対処は

一棟アパートの経営を長く続けているといろんな問題に直面します。入居者自身の生活能力の問題があります。入居者のみなさんが常識を備えているはずだと信じたいのは、オーナーの願望でしかありません。中には、家賃を滞納する人や契約時とは別の居候だったり、大人数での生活だったりこともよくあります。

特に対処に困るのが高齢者の孤独死。既に社会現象にまで発展している問題でもあります。高齢化社会が当たり前のように叫ばれていますが、賃貸経営においては、避けては通れない問題でしょう。

孤独死の問題は、世間体や後始末の問題だけではすまない状況を生み出します。評判は、一棟アパートの評価となり空家になることも不思議ではないでしょう。売却の際の告知義務としてマイナス要因となってしまうので、そうなる前に売却するかの決断は必要になってきます。

また、家賃の滞納者となると、最初の内は丁寧に対応しても、いよいよ立ち退いてもらうとなると中々、素直に応じてくれません。結局は、立ち退きを専門に扱う弁護士や司法書士などの力添えがなければ、暴力沙汰にさえなりかねない始末です。裁判まで行うとなると、お金や時間と労力はかえってマイナスとさえ感じてしまいます。

入居率が高いと売れやすい?

一棟アパートの売却においても入居率は好条件の査定ポイントではないでしょうか。入居率が高いということは、住みやすさや人気度を反映しているとして受け取りやすいでしょう。

「佐藤さんは、結構長いですよね~。」と住人の一人と、何気に会話をした時でも、「なんとなく離れがたいんだよね。」と返事が返ってくると、何だか嬉しい気分です。一見普通の会話にも、住み心地の良さや管理面での順調さが感じとれますよね。

売却するにおいても、その後の住人の対応では、ほとんどの場合が、立ち退いてもらうよりもリフォームなどによって住み続けてもらう方の割合が多いのです。それでなくとも、満室ともなれば、一棟アパートの購入者は、利用価値を感じとれたり多くの希望者が見込めることになります。

リフォームやリノベーションが必ずしも良策ではない

入居率を上げる為の対策としてリフォームやリノベーションがあります。しかし、入居率に影響を与えるのは、オーナーさんがお持ちの一棟アパートに対する周りの状況によって大きく変化します。

例えば、スマートフォンでは、メジャーチェンジによって、マニアや新規のお客の獲得に成功しています。それに対して、あえてマイナーチェンジしても「ああ、前より便利になったよね。」くらいの感想はあるでしょうけど、買換えまでに気持ちが動くでしょうか。私なら、新製品や新機能に魅力を感じます。

古い一棟アパートをリフォームなどによって付加価値を前面に営業しても、周りの競争力が高ければ無駄になりかねないのです。では、マイナス面が多い一棟アパートを買ってもらうにはどうすれば良いのでしょう。

築年数が結構経った古い一棟アパートでもOKな専門業者

やはり心配なのは、古い一棟アパートを買取に応じてくれるかどうかとなってきます。不動産業界も、経営方針によって扱う物件の得意・不得意があります。一棟アパートの買取に応じてくれる業者でも、平気で断ってくることもあります。やはり、「もちは、餅屋」と言うように古い一棟アパートや問題を抱えた物件でも、丁寧に対応してくれる業者を選ぶことが第一となります。

現状維持でも現金払い

いつもニコニコ現金払い。世代を感じますが、現金取引は実感がわいて、取引した感触があります。一棟アパートの住人込みで、現金買取の場合となると即決、即払い、こんな嬉しいことは滅多にありません。このような専門業者は、「瑕疵担保責任」や「再建築不可」でも買取可能にしてくれる最後のよりどころです。

・「瑕疵担保責任」は、建築物などに後から破損や危険性に対して保証する買い手にとってありがたい制度ですが、それさえも免責してくれるので、売り手の不安はないでしょう。

・「再建築不可」は、建物を壊した後に新たに建築することができない物件です。このような物件は、売り手にとって絶対不安となる物件ですが、それでも買取に応じてくれるのです。

このほかにも建物は自身のものであっても、土地を地主から借りているような、借地権付き一連アパートの買取りにも応じてくれるのは、買取りに向けた明るい材料といっていいでしょう。

不動産のオーナーは高く売りたい

一棟アパートを高く売るには、査定が肝心です。オーナーさんは、できるだけ高く売れるにこしたことはないはずです。まずは、不動産業者を選ぶことから始めましょう。できれば、複数の業者に査定の依頼をして、査定金額の違いや対応を比べてみましょう。

情報社会なので、相場や競争相手など、似たような物件を参考にできるでしょう。不動産会社が直接、買取してくれる場合では、仲介手数料などが不要になります。

オーナーさんが提示する希望価格はどのように決めるのでしょうか? 一棟アパートの住人がいる場合には、「収益還元法」で決めていきます。「収益還元法」とは、一棟アパートの純収益を還元利回りで割った数字です。

①直接還元法

1年間の純収益 (収益-経費)÷ 還元利回り = 不動産価格

(経費率は約20~30%)

・「還元利回り」は物件の収益から評価の要素から利回りを算出するギャップレートのことです。(物件の所在地や建物の状態などの評価で変化していく。)

②DCF法

将来的な収益に対する評価方法です。(将来の不確定要素は割引される評価です)

収益価格=期別ごとの純収益と現在価値の合計+復帰価格の現在価値(計算が複雑なので理解が難しい

年度ごとに収益価値が下がっていき5年後に売却する時に5年分の合計収益と売却価格を足したものが将来的な「現在価格」となっています。実際には売却価格のみが残ることになります。

不動産業者が高く買取する理由

空室が多く、古い一棟アパートでは売値を期待することはできません。それでも、想定以上の高い金額で買取する業者が存在します。なぜって思いますよね。基本的に土地や建物の大きさも関わってきますが、一番のポイントは、不動産業者が直接、自社物件として買取や販売を行う場合に他社よりも高値で買取ってくれるのです。

自社物件として、新たにリフォームやリノベーションによって、自ら収益を目指すことで利益に変えているのです。しかも、仲介手数料が掛からないということはダイレクトに売値が入ってくるので安心できます。期待値が大きい結果となるのです。

相続による一棟アパートの売却

相続税は、相続する資産が不動産の場合には、方法次第で節税や相続税にも対応できるのです。ここでは、かいつまんで紹介してみます。

子供への生前贈与が有効

不動産が多く所有している場合に相続の対象を分散することで節税の対策となります。建物が古い場合には、資産価値が低額になってきます。古い一棟アパートを子供に時価で売却することで、子供はかなり安い価格で購入できます。

法律にふれない売買ならば、親子でも取引は安くて済むし、相続資産を減らすことにもなります。生前贈与については、専門の知識を必要としますので司法書士などの意見を求めた方が良いでしょう。

相続する場合の資産価値は、現金よりも不動産の方が節税効果は大きいです。場合によっては、現金を不動産に変えることも一つの方法となります。

まとめ

一棟アパートの賃貸経営に伸び悩んでいるオーナーさんには、経営の継続か断念か決断の時がやってくるはずです。売却すると決めた際には専門的に扱う不動産業者に委ねたいものです。

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