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マンション売却の相場とは

居住用として所有しているマンションを売る時の相場がわかれば、平均より高い価格で売ることができます。また、高い価格で売るにはリフォームをした方が良いのか、課税についてはどうなのか、売却を個人ではなく業者に任せた時の仲介手数料から特別控除についてなど、マンション売却に関することについて話したいと思います。

マンション価格の相場について

まずはマンション価格の相場の決まり方についてです。マンション価格の相場の決まり方は、マンションの築年数や所有期間、マンションのグレード、設備の質、そして売却するマンションの種類がタワーマンションかどうか、などたくさんあります。

このため、土地のように簡単には相場を推し量ることができません。それでは、マンション価格の相場の決まり方はどのようにして決まるのでしょうか。

マンション価格の相場の決まり方について

一番早い相場を知るには、同じマンションで売っている物件がないかチェックすることです。同じマンションで売っている物件を床面積で割った金額が、ほとんどそのマンション価格の相場になってきます。

また、その物件が角部屋である場合、価格が上昇します。階は高ければ高いほど価格も上がります。バルコニーの向きに関しては、南から東、西ときて北の順で価格が下がります。

このように、同じマンションで売っている物件で、所有している物件と同じような条件であれば、その売却相場がわかるというわけです。

次に注目するポイントが単価と総額です。部屋の間取りによっても売却価格は変動します。部屋の面積が小さいほど単価が割高になります。相場を把握するためには、部屋の単価だけではなく総額にも注目することが大切です。

ちなみに価格の相場がわかるといっても売出価格のみがわかるだけで、実際の価格である成約価格とは違います。売出価格はもともとの価格に売却主の希望額が追加された金額で、成約価格は契約した時の最終的な売却価格のことです。このため、ここでの相場は売出価格ということになります。

3種類の仲介方法

次に、仲介して売却する方法について話していきます。仲介には3種類あって、専属専任媒介、専任媒介、そして一般媒介です。

専属専任媒介とは、売主の自由度はもっとも低くなりますが、その代わり、サービスの質はもっとも高くなります。5営業日以内にレインズ(=不動産流通標準情報システム)へ登録する義務があり、契約有効期間は3ヶ月以内で、複数の仲介業者に依頼できない、業者から1週間に1度状況を報告してくれるので、自分の物件がどうなっているのかを把握することができます。

専任媒介についてですが、こちらも1件の仲介業者にお願いして売却してもらいます。専属専任媒介と違うのは、自分でも買ってくれる人を見つけることができることです。こちらの契約期間も3ヶ月になっています。報告の頻度は2週間に1度です。レインズへの登録義務は専属専任媒介と違い7日以内となっています。

そして、ほとんどの方が一般媒介を使って売っています。1件の仲介業者に絞らなくて良いので、より高額で売却額を査定してくれる仲介業者を探しやすくなります。おそらく3種類の媒介の中で、一番早く買ってくれる人が見つかる媒介になると思います。このほか、仲介業者との契約期間を自由に設定できることも、多く使われる理由の1つになっています。

1つ懸念する点は、業者からの報告義務がないことです。このため、自分で売却物件への問い合わせ状況を確認する必要があります。

売却仲介手数料

マンション売却の相場を考えるなかで、いくらで売れるかだけを考えるのではなく、売却金額が高くなるほど仲介手数料も高くなることも考えなくてはいけません。

仲介手数料=物件価格の3%+6万円+消費税

で、計算されます。仲介をする業者に初めの段階で、仲介手数料についても確認していた方が良いでしょう。

内覧について

マンションを売却する時に、内覧制度というのがあります。こちらは、実際に物件の状態を買手が確認できる制度のことです。家具が残っている場合や掃除がされていない状態のまま売却に出されても買う人はほとんどいないでしょう。

マンション売却の流れで良いところまできてるのに、部屋の状態が悪いせいで購入がキャンセルになってしまうこともよくあるそうです。ですから、退去したあとも綺麗に掃除をしておくことで、内覧希望の方がでてきても、いつでも物件の状態を確認することができるのです。掃除はもちろん修繕するところがあれば、内覧予定日までに対応しておきましょう。

リフォームについて

内覧において、物件の状態を整えておくことが大切だと話しました。続いてリフォームをする必要性について話します。こちらも汚れや傷が目立つところや内覧で見られやすいところをリフォームした方がより買われやすくなります。

リフォームする主な箇所は、水回りや浴槽、壁紙、そしてガスコンロの交換です。特に壁紙の張替えには気を付けて行いましょう。喫煙していた方や料理やペットのにおいが残っている場合がありこちらも購入希望者の獲得に影響がでてくるところです。

大切なことは、生活感をできるだけなくして見た目の改善をし、その物件の価値を上げることです。

課税方法について

マンションを売る時にかかる税金についてですが、譲渡所得税として所得税と住民税がかかることになっています。そして、給与所得等の合計と不動産の譲渡所得は、別の税率で計算される分離課税という方法で課税をします。分離課税とされる理由は、急に高い税率が課されてしまうことを避けるためです。

譲渡所得金額については、総収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除で計算されます。譲渡費用は2種類あり、マンションを持っている期間が5年以上の場合が長期譲渡所得、そして5年以内の場合が短期譲渡所得になります。長期譲渡所得の方は税率が20%、短期譲渡所得の方は税率が39%となっています。

瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任、こちらは「かしたんぽせきにん」と読みます。これは、買った人に対して損害がでた場合、賠償と契約そのものの解除ができるというものです。

その責任範囲は発見してから1年間有効となっており、マンションであってもなんであっても物件を売ってから何年経っても、この責任を負わなければなりません。

しかし、さすがにこれでは売る人の責任が大きすぎるため、売っている人が個人の場合に限り、売る人と買う人の合意の上で瑕疵担保責任の全部、もしくは一部の責任を免れることができるようになりました。

そうして、一般的な契約期間は3ヶ月になり、3ヶ月を過ぎれば売る人の瑕疵担保責任は免除されることになりました。しかし、そうなってくると今度は買う人が困ります。実はそういった事態に備えた保険が存在します。

瑕疵担保責任保険について

こちらは売る人側が加入できる保険で、契約期間は最大で5年間になります。こちらの保険は、不動産が売却されて4ヶ月過ぎたあとに瑕疵が発見された場合、修繕費用を支払ってくれる保険です。

この保険に入っている物件は安心して買うことができるので、この保険に加入しておくとさらに購入希望者の見込みが増えるでしょう。こちらの保険は中古であればあるほど効果を発揮するので、マンションでの売却にも使えます。

マンションでの瑕疵担保責任保険のメリット

こちらの保険に加入していると、買う人に負担がかかる不動産取得税の減税や登録免許税の減税、そして住宅ローンの減税などがあります。

このため、マンションであろうが売る人が先述した保険に加入している場合、買う人の負担も軽くなるというわけです。この保険は両者にとってどちらも利点がある保険であるというわけです。事実、瑕疵担保責任保険に加入していると、相場より1割高く売れることが判明しています。

マンションなのでシロアリや雨漏りなどの瑕疵が発生する状況はなかなか想定しにくいですが、不動産取得税の減税や登録免許税の減税、そして住宅ローンの減税などに魅力があるので、こちらの保険に加入していることの価値はすごく高いといえるでしょう。

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