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マンション売却の費用はいくらかかる?手数料や税金、3つの特例について

マンションを売却する理由はいろいろあると思いますが、初めてマンションを売る時はすぐに買手が見つかるのだろうか、売りたい金額で売れるのだろうかなど不安がでてくることと思います。しかし、マンション売却では「費用」のことも考えなくてはいけません。では、これからマンション売却を検討している方のために、今回はマンション売却にかかる費用についてご説明しましょう。

マンション売却に直接かかる費用について

仲介手数料

まずは、マンションを売却するにあたって、費用がでることを頭に入れておきましょう。そして、マンションを売る時の費用の中で一番お金がかかるのは「仲介手数料」です。自分で売却を行う場合はこの費用は発生しませんが、不動産業者にお願いして売却する時には必ずこの費用は発生します。

この仲介手数料には不動産業者にかかる費用が一通り入っています。広告費、不動産の物件サイトへの掲載費、社員の人件費、売るマンションを査定する時にかかる費用、そして契約書をつくる時の費用です。仲介手数料は、契約期間によってその費用が変わることはありません。

抵当権の抹消

次はマンション売却にかかる費用の1つである抵当権の抹消についてお話ししましょう。抵当権とは、マンションを購入する時に住宅ローンを利用した場合、金融機関と結ぶもので、住宅ローンのお金を支払えなくなってしまった場合にそのマンションと土地を銀行に差し出さないといけないという仕組みです。

そして、その抵当権を抹消するには司法書士にお願いすることで登記の手続きをしてもらえます。そこに含まれる費用は登録免許税とお願いする司法書士の報酬です。抵当権を抹消する登記にかかる費用は建物と土地にそれぞれ1000円ずつ掛かります。このため、土地と建物が1つずつの場合、抹消料は2000円になります。

印紙税

他にも、売却にかかる費用の中には印紙税があります。印紙税とは、課税される物件(ここではマンションのこと)について作成される文書に対して税を納めることになるのです。

作成される文書とは、マンションの売買の際に作成される契約書のことを指します。また、印紙税の額は契約書に記載されている金額によって変わります。

平成26年4月1日から平成30年3月31日の間につくられる契約書で、そこに載っている金額が10万円を超える場合は減税することができます。

住所変更登記と引っ越しの費用

売却する前に引っ越しを済ませている場合によくあることがあり、登記簿謄本に書かれている住所と住民票上の住所が違う場合があります。

この場合、所有権移転登記をする前に登記簿上の住所を住民票上の住所に変更する必要があります。この登記手続きは司法書士がやってくれるので、自分で用意するものは住民票のみとなります。こちらの司法書士に対する報酬額は平均で1万円前後になります。

そして引っ越しの費用についてですが、マンションが買われる時の契約書に何月何日までに退去しますということが記載されます。この日が引き渡す日になるので、遅くても前の日までには引っ越しの作業を終えて、きれいな状態に掃除や修繕修理をしておきましょう。

時期や曜日、時間帯、サービス内容によって費用は変わるのでより費用を抑えるために早めに業者に連絡をしておくことが大切です。

リフォームとハウスクリーニングについて

リフォームとハウスクリーニングの必要性についてですが、それは状況にもよります。いつもきれいに使っていた場合はする必要はあまりないですが、壊れているところやたばこを吸っていた場合、そして汚れがひどい場合はこれらを行う必要があります。

リフォームとハウスクリーニングの費用は、業者や内容によりますが部屋を丸ごとやってもらう場合はリフォームが最大で80万円程度、ハウスクリーニングが最大で10万円ほどかかります。

中古物件だからといって新品同様にきれいにする必要はありませんが、内見する段階で最低限、見せられる状態にはしておきましょう。

税金について

マンション売却にかかる費用の中に、売れてからかかる費用があります。いくつかあるので順に説明していきます。

まずは、譲渡所得税です。これは、不動産が売れた時にかかる税金です。マンションを買った価格より高い価格で売れた場合にのみかかる税金なので、売れてない場合や買った時の価格より低い価格で売れた場合、税金は掛かりません。譲渡所得税は、

譲渡所得税=売却価格-(買った時の価格+買った時の諸経費+売った時の諸経費)-特別控除

という計算で出すことができます。

譲渡所得税の税率については、所有期間が5年を超えるか超えないかで変わってきます。所有期間が5年以下の場合の税率は30.630%、そして5年を超える場合は15.315%となっています。

こちらの税の他に、住民税がそれぞれ5年以下の場合は5%、5年以上の場合は9%かかります。この譲渡所得税を低くするための特例が3つあります。

3つの特例

3000万円の特別控除の特例

こちらの特例は、売却する時に所有期間を問わず譲渡所得から最大で3000万円の控除があります。この控除を受ける条件はいくつかあり、自分が住んでいたマンション(不動産)であることと、売る前年や前々年にこの特例と譲渡損失などの他の特例を受けていないこと、そして売る人買う人の関係性が親子や夫婦など特別な関係性でないことの3点です。

所有期間10年以上の減税特例

マンションを売った時に住んでいた期間が10年以上経っていた場合は譲渡所得に応じて減税することができます。6000万円以下の場合の税率は10.210%、6000万円以上の場合は15.315%の税率になります。

買換えた場合の特例

マンションを平成29年12月31日までに売って別のマンションに買換えた場合にも特例があります。その特例は、もともとのマンションの売却利益にかかる税金を買換えたマンションの売却利益がでる時まで、繰り延べることができるという特例です。こちらの条件は、売るマンションと買換えたマンションでそれぞれあります。

【売るマンションの場合】
①譲渡する年の1月1日時点で持っていた期間が10年以上であること
②住んでいた期間が10年以上であること
③売った価格が1億円以下であること
④譲渡する相手が親子や夫婦など特別な関係ではないこと

【買換えたマンションの場合】
①建物の床面積が50平方メートル以上であること
②建物の築年数が25年以内か一定の耐震基準に合格した建物であること
③土地の面積が500平方メートル以下であること
④買換えた時期が売った年の前年の1月1日から次の年の12月31日までの3年間の間であること
⑤売った年の次の年の12月31日までに住んでいること

マンションを売ったあとに戻ってくるお金

これまでは、出ていくお金のことだけを書いてきましたが、実は、マンションを売ったあとに戻ってくるお金があります。

住宅ローンの保証料

住宅ローンを組んでマンションを買った時、ローンを支払えなくなった場合の保険として保証料を支払うという契約を結びます。

保証料は数十万円から数百万円の間になっていて、一括で前払いをしていた場合、売却してローンの残りを返済することができれば保証料が返ってきます。返金額はローンの残っていた期間や金融機関によって変わります。

火災保険料

先程の保証料の契約と同じく、住宅ローンを組んでマンションを買った時に火災保険に加入しなければなりません。

こちらも保証料の返金と同様にローンを一括して前払いしている場合でローンの残っている期間や金融機関によりますが、保険期間内に解約すれば残りの機関分の保険料が返ってきます。

マンションが売却されても保険期間内に解約しなければ契約金は戻ってきません。マンションを売る際は忘れずに保険会社に連絡しましょう。

マンション売却にかかる費用を確認してあせらず確実に売ろう

いかがでしょうか。意外に費用が掛かると思いましたか? マンションは購入する時だけではなく、売るのにも費用がかかります。売却することで利益が上がると、税金も掛かってくるので見落としがないようにしっかり確認して、マンションの販売活動を行ってください。

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