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相続した不動産を売却する際の手続きは?必要な税金や相続登記のやり方

自分の親が元気だった頃に建てた家。若しくは親族が建てた家。万が一の事が親や親族に起きた時、不動産を相続しないといけないけど、どうしたらいいのか分からない、といった事があるかもしれません。身近に、相続に関する不動産売却について知っている方が居ればいいのですが、誰もいないとなると手続きからして困るでしょう。そこで今回は、相続した不動産を売却するには、どういった手続きが必要とするのか? 少し詳しく見ていきましょう。

相続した不動産の売却の流れ

普段生活をしていて、家族や親族がなくなった時、相続の話しになったとしたら「急に相続の話をしても困る」と言った事にならない為にも、相続が発生した時どの様な手続きが必要となり、どのような流れで手続きが必要なのか確認していきます。

相続が発生するとは?

被相続人が亡くなってから、7日以内に死亡診断書と共に死亡届けを役所や役場へ提出し手続きをする必要があります。死亡届けについては、病院で亡くなった場合は病院から貰う事ができますが、在宅で亡くなった場合には、かかりつけの病院がある時は連絡をして死亡診断書を貰う必要があります。しかし、かかりつけの病院がない場合、警察に連絡を入れ、監察医若しくは検死官による検死(死体検分)をして死亡診断をします。

1)遺言書の有・無の確認をする
相続において遺言書は、財産を残す被相続人が自分の意思を書面したものです。被相続人の遺言書が有り無しによって、その後の手続きが変わってくるので注意が必要でしょう。被相続人が亡くなる前に、遺言書の確認ができれば良いと思いますが、なかなか、そう上手くはいかないのが現状です。

一般的に、遺言書の保管場所として上げられるのが自宅の場合だと、日頃から使用していた机の引き出しやタンスの中といった場所に保管されているほか、金融機関の貸金庫の中に保管されている場合もあるので確認が必要と言えます。

また、公正証書遺言という法務大臣によって任命された公証人が作成した遺言については、公証役場にある検索システムで探す事が可能なので、全国どこにいても確認する事ができます。

2)遺言書が見つかった場合はどうする?
もし、遺言書が見つかった場合は遺言書に沿って手続きをする必要がありますが、遺言書がない場合は誰が相続人となるかを調べる必要があります。

相続人となるかどうかを調べる為には、被相続人が生まれた時から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得後、親や子・兄弟姉妹・認知している子または養子など、親族関係にある方を全員調べて相続人の確定をします。

3)相続人の調査と確定はどう行われる?
法定相続人が確定したら、次に「相続財産」について調べていきます。相続財産には、不動産以外のものもあるのでそれらも一緒に計算していく必要があるでしょう。大きな「資産」と言われているのが「預貯金」と「不動産」と言われています。

財産の中でもプラスになる財産なら良いのですが、中にはマイナスとなる「住宅ローン」や「借金」といった財産も含まれるので、調べる必要があるでしょう。それによって、プラスの財産から、マイナスの財産と葬儀費用を差し引いた金額に対して「相続税」が発生してきます。

相続登記の申請をするには

不動産を相続した場合、もともとの所有者である(被相続人)の名義だったものを相続人の名義に変更する必要があります。その不動産における所有者変更する時の手続きを所有権移転登記と言います。

相続登記は、司法書士といった法律専門家に依頼する事がほとんどかもしれませんが、ご自分でやる場合には必要な書類等を法務局などへ提出を行えば、手続きは完了となります。必要な書類は下記の通りになります。

登記申請に必要な書類

1)相続する不動産の登記事項証明書を取得する
2)遺産分割協議書の作成をする
3)相続登記の申請書の作成をする
4)相続申請を法務局若しくは郵送などで行う

といった事が上げられます。

なお、相続登記にかかる費用としては、登記事項証明書や住民票といった必要書類など件数にもよりますが、千円〜1万円程度掛かり司法書士などに依頼すると、司法書士への報酬が数万円〜10万円掛かる場合があるので、司法書士に依頼する時は、事前に相談する事をおすすめします。

不動産相続時に掛かる税金とは

不動産における相続登記が終わる事で発生する「税金」があります。どんな税金が発生するのでしょうか? 税金については下記の通りです。
「不動産登記」によって発生するのが登録免許税です。そして相続人へ「相続」されることで発生するのが「相続税」になります。また、登録免許税では、以下のように計算を行います。

登録免許税

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

ここでいう固定資産税評価額とは、固定資産税においての基準となる価格の事を意味し、実際の取引額と異なるため注意をしなければいけません。なぜなら、毎年、各都道府県の市町村が決めているためです。地価公示価格70%を目処に計算します。

相続税

相続税には基礎控除額があり、基礎控除を引いて残った金額に対し、相続税が課せられます。

相続控除の基礎控除額=3000万円+相続人数×600万円

ただし、ここでいう相続税の計算方法について注意が必要になってきます。相続税は不動産に限らず、相続税に対象となるのは相続・遺産の全てが対象になるという事を押さえる必要があります。

例えば、預貯金や有価証券といったプラスの財産があり、総額が基礎控除を超えると相続税が発生し、0やマイナスになる場合は相続税が発生する事はありません。

相続によって取得した不動産を売却する場合の費用とは

相続によって不動産を売却する場合にも、それなりの費用がかかります。ですが、相続した不動産でも普通の不動産を売却する時と似ていて、費用などが大きく変わるということはありません。不動産売却にかかる費用については下記の通りです。

◎不動産会社・仲介業者に払う費用(仲介手数料)
◎税金
などが上げられます。

相続した不動産でも譲渡益の申請は必要

被相続人から相続した不動産を、何もせずに放置していているならば、ただ単に固定資産税を払っているだけですし、いたずらに建物を老朽化させるだけで、建物への価値はどんどん下がってくる一方です。

そこで、使わなくなった土地や住まなくなった家などを売却に掛けるわけですが、相続した不動産でも売却に掛けて利益を得た利益(譲渡益)は、課税の対象になるため確定申告の時に申告する必要があります。

譲渡所得税を申告するには、不動産の取得費と減価償却費が必要です。尚、減価償却費を算出するためには、不動産取得時期を知る必要があります。

ただし、相続した不動産の場合、相続人が不動産に対しての情報を把握していない場合もあったりします。ですから、減価償却費を計算していく上でも不動産を購入する際に、契約した売買契約書などを探して、いつでも取り出せる様にしておく必要があります。

譲渡税は軽減できる

親から子どもへ財産を相続した場合、その額に応じて相続税を払わなければなりませんが、相続税に関する申告は、被相続人が死亡した事を知った翌日~10ヶ月以内に行うという原則があります。

例えば、2月6日に亡くなった場合は、翌年の12月6日が申告の期限となり、この期限内に相続税を納税しなければなりません。また、相続した不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も納めなくてはなりません。しかし、相続税と譲渡税の2つを納めるとなりと「二重に収めているのではないか?」と思いがちです。

そこで、相続期限の翌日から3年以内であれば不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を所得費に加算できる「相続税加算の特例」というのが認められています。

相続税の一部を所得税に加算する事により、譲渡益を抑える事ができるので、税金を軽減する事ができます。

相続税加算の特例における要件

「相続期限の翌日から、3年以内であれば不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を所得費に加算することができる」というのが相続税加算の特例にありますが、特例を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

◎相続により財産を取得した者であること
◎その財産を取得した方に相続税が譲渡されていること
◎その財産を相続税の申告期限の翌日以降であり、3年以内に譲渡していること

が上げられます。

高額で不動産を売却するポイント

相続した不動産を売却にかけるとなれば、誰でも高値で売却したいのではないでしようか?
より高値で、不動産を売却するには、次の様なポイントがあげられます。

◎不動産査定サイトの活用
◎信頼できる担当者にお願いする
◎物件に関する情報などは、しっかり伝える
◎定期的に物件のメンテナンスを行い良い状態を保つ
などがあげられます。

終わりに

いかがでしたでしょうか? 最近では、子ども世代が大人になって家を建て、親が建てた家を相続されたとしても住む事がなく売却に掛けられるというケースも増えて来ています。

もし、財産である家の相続あった場合で、売却を検討されるのであれば遺言書の有り無を確認するとともに、売却する時に必要な書類や費用なども視野に入れて検討していくと、より迅速に手続きが進められるでしょう。

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