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不動産売却時の税金の計算方法は?節約できるものもあります

不動産を売ってお金が入るのは、当然なのですが、税金が出ていく事は意外と知らない事が多いです。後から請求が来るとなるとがっかりですよね。確定申告の時になって、役所で手伝いをしてくれる司法書士さんに言われるまで税金の支払いに無頓着では、大きな痛手になってしまいます。今回は、不動産売却の税金の計算を中心に紹介していきましょう。

不動産売却での税金とは(=譲渡税)

国民である以上は、税金の支払いはしょうがないことではないのです。すべては、自分自身に返還されるものと信じたいですよね。ですが、税金の支払いは実感があるのですが、私たちの生活に還元されることは、考えたこともありません。

さて、不動産を売却した場合に支払いがある可能性がでてきます。勿論、場合によっては、免除されたり、減税されたりと知っていれば支払いを抑えることだってできるのです。お得です。

・不動産を売却すると譲渡所得税と住民税
不動産を売却した時点で「譲渡所得税」と「住民税」の支払いの可能性が出てきます。すべてが税金の支払いの対象になるのではありません。控除があったり、減税があったりするので支払いがゼロにだってなるのです。

譲渡所得は、利益があった場合に税金を支払う事になっているので、正確な計算が必要となる訳です。余分な税金を払わないで済むのでしたら覚えて損はないはずです。

不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)-特別控除

一見、簡単な計算式ですが中身が複雑なのです。順番通りに覚えていくと自分でも計算が可能になってきますよ。次に求めるのが「譲渡所得税」です。税額の求め方は以下の計算式にて。

譲渡所得税=不動産譲渡所得×(所得税率+住民税率)

「取得費」を求めるには、少しばかり複雑になってきますので注意しながら理解して欲しいところです。場合によっては税金の金額に差がついてきますので重要となってきます。

取得費とは、売却した不動産をどのように取得したのか細かな価格の表示が必要です。不動産を取得(購入)した費用を求める計算を行います。売買契約書などの書類が存在していれば以下の計算で行われます。

・実額法=取得費用の合計額-減価償却費

万一、取得費がわからない場合には国税庁が示す概算法があります。親や先祖代々の遺産の場合は、購入金額が不明の場合が多くなっています。その時に概算法が使用できます。

しかし、正確な金額がわかるほうが価格を多く申告できるので、課税の対象が少なくなるので実額法が有利となります。また。どちらか金額の大きい方から選択も可能になっています。

・概算法=売却金額×5%

取得に関係する経費においては、購入代金はもとより、建物の建築費用や修繕費用、不動産取得税や住宅ローン保証料、仲介手数料が経費として合計されます。

「減価償却費」の求め方は、建物に対する資産価値の求め方です。売却する時点での年数や償却する割合を差し引くことにより資産価値の時価を求めていくのです。まずは、一般的な耐用年数の割合は、建築資材による耐用年数によって定められているので参考にしましょう。

「マイホームなど非事業用」
木造建築の耐用年数は33年&償却率=0.031
軽量鉄骨の耐用年数は40年&償却率=0.025
鉄筋コンクリートの耐用年数は70年&償却率=0.015

「事業用賃貸マンション」
木造建築の耐用年数は22年&償却率=0.046
軽量鉄骨の耐用年数は27年&償却率=0.038
鉄筋コンクリートの耐用年数は47年&償却率=0.022
・法定耐用年数をすべて経過した場合には
=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

・耐用年数をすべて経過していない場合には
=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

参考例として「賃貸用」木造建築で16年の築年数の場合には、
22年-16年+16年×0.2=9年となります。
国税庁の償却率によると9年=0.112(取得日を平成20年)
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

「減価償却の計算」は。

建物の購入価格×償却率 

計算例として建物が2000万円で償却率が0.112とすると
2000×0.112=224万円となります。

土地代込みの購入額が3000万円(建物代金2000万円)で、不動産取得税(100万円)と仲介手数料(130万円)登記費用(70万円)の合計額は=3300万円となりました。減価償却費224万円を差し引くと3076万円となります。

不動産売却における諸経費の一覧

不動産を売る時にはいろいろな経費がかかります。経費に認められるものは、節税の基本ですので、しっかりと把握して計上する事が重要になるのです。

売却には不動産会社に仲介手数料が支払われます。契約書の印紙税や登記費用や測量費用、解体費用やリフォーム費用、司法書士などの手数料など、支払った金額は、すべて書類や領収書によって経費の証明を行います。

抵当権の抹消登記

売却する不動産に住宅ローンが残っているばあいは、不動産意設定されている「抵当権」を解除する事が必要です。借主に関係のない負担を負わす事は出来ないですよね。抵当権の登録抹消をする為の「免許税」が発生します。土地と建物を別々に計上されます。(1件1,000円×2=2,000円です。)

消費税

土地には消費税はかかりませんが、建物や仲介手数料、ローン完済の手数料、司法所書士の手数料など消費税のかかるものがあります。

譲渡所得と特別控除

「マイホームを売却の特例」は、マイホームを売却する場合の特別控除があります。マイホームの売却に制限を軽くするための政策です。事業用の売却や不動産投資などとは、一線を引いた政策ですね。土地ころがしなどの不動産市場を制御する役割があります。

①居住用住宅の特別控除が3000万円

マイホームの売却は自分が住んでいる住宅を売却する場合に3000万円までの控除が可能となっています。

3000万円以下の売値では税金がかからないという事です。土地の売却も含むなど必要な要件に当てはまる事が必要です。

②相続資産が空家であった場合の売却

親が住んでいた相続物件を売却する場合は、条件付きで3000万円の控除を受ける事ができます。

昭和56年5月31日以前の建築で耐震性がある事、相続から3年以内の売却が対象となります。

不動産の所有期間によって税率が変わる

不動産の所有期間は、売る場合には税率の面で長く所有していた方が有利です。しかし、物件を高く売る為には新しい方が断然良いと思うのは自然な考え方でしょう。

「土地の売却」で利益を出している投資家にとっては、右から左に売りさばけば儲かるということになります。しかし短期間で不動産の売買が頻繁に行われれば、市場が乱れてしまいます。これを制限する為に所有期間で短い方に高い税金を掛けることで、価格の乱高下を制限することになったのです。

所有期間は「5年」を軸に短期と長期に分かれていますが、「10年以上」からの優遇税率もあるので3種類のケースに分類されています。
※大震災などの復興特別所得税が所得税に2.1%上乗せされている)

①5年以内の所有期間=短期所有

所得税(30.63%)+住民税(9%)=合計(39.63%)

②5年超の所有期間=長期所有

所得税(15.315%)+住民税(5%)=合計(20.315%)

③10年超の所有期間=長期所有(軽減税率の特例)

課税対象になる所得額が6,000万円を上下で税率が異なります。

A)6,000万円以下では
所得税(10.21%)+住民税(4%)=合計(14.21%)

B)6,000万円超えでは、
所得税(15.315%)+住民税(5%)=合計(20.315%)
※所得が高い人には5年超と同じである)

節税を考える

節税すると現金が浮くので大助かりです。普段から、出費するお金は領収書や契約書などをこまめに整理して税金対策として考えるべきです。独り者で自由気ままに生活していた時であれば、それでも良かったかも知れませんが、家族や事業の事を考えた場合は、どんぶり勘定ではすまない問題となってきます。必要経費となるものが節約の要です。きちんと把握して節約できるお金は無駄にしない事が重要です。

仲介手数料を節約

仲介手数料を安くする良い方法があります。「売る側」と「買う側」が仲介する不動産会社別々だと、手数料は、それぞれ支払う事になります。例えば手数料が10万円となる場合、双方にそれぞれ仲介手数料が発生するため、手数料の総額は倍の20万円となります。

ところが、仲介業者が「売る側」と「買う側」が同じ業者であれば、双方で手数料交渉をすることで、10万円以下は勿論ですが、場合によっては半額近くまで値引きに応じてもらえる事もあります。

言うだけは「ただ以上の価値」があるので、是非ともチャレンジして下さい。

収入印紙は1枚に

売買契約書は、お互いに持つことは重要ですが、一方がコピーで済むのであれば、収入印紙代は1枚ですみます。収入印紙代は必ず支払わなければなりませんが、無駄に高額なお金を払う必要もないという事です。

まとめ

不動産の譲渡所得の計算は、単純なようで複雑な部分もあります。計算の順番と、それぞれの必要な金額の求め方を理解することが、将来の資産運用に活用できますよね。また、節税の為には、普段から出費の記帳が役に立つでしょう。

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