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不動産売却時に損をしないために!必要な手数料や税金、諸費用について

今回の記事では、不動産売却時にかかる手数料とポイントについて色々とお話したいと思います。
仲介手数料とはいくらくらい掛かるのか、そもそも仲介手数料とはどの様な費用なのか? 不動産の売買にかかる費用にはどのような物があるのか?計算はどうやるのか?
売買契約を司法書士に依頼した場合、その報酬はいくらくらいか?
そんな疑問にお答えしていきます。

不動産物件を買取査定に出す際のポイント

不動産物件(家、マンションなど)を買取査定してもらうためにはいくつかポイントがありますのでご紹介します。

買取査定ポイント一覧

・一社だけではなく、複数社に査定を依頼すること。
・早めに訪問査定を受けること。
・最低限の修繕のみ行うこと。
・リフォーム、ハウスクリーニングにお金を掛けないこと。
・査定額だけで不動産会社を選ばないこと。

以上の様な点に気を付けて、少しでも高い査定額を目指しましょう。

少し、矛盾するようですが、担当者との相性は大事です。これからも長い付き合いになるかもしれませんので、少しくらい他社と比べても、”この担当者に任せたい”と、思える人のいる仲介業者にお願いする方が良いかもしれません。

抵当権抹消とは?

不動産物件を売却する際には、不動産に設定されている抵当権を解除するための手続きが必要になります。

物件購入時に金融機関で融資を受けていた場合、万が一お金を返済できなかった場合に備えて、金融機関が物件に抵当権(返済不能になった場合に不動産を差押えることができる権利)を設定していると思います。

不動産物件を手放す場合は、その所有権は買主に移るため、現在設定されている抵当権は解除しておかねばなりません。

物件を売却せず、ローンを完済する場合は、住宅ローンを完済したあとに抵当権抹消の手続きが行われます。法的には、抵当権抹消の手続きを完了して初めて、不動産の正式な所有者となるのです。

※抵当権を解除するにあたっては、法務局にて抵当権抹消登記を行う必要があります。

不動産を登記する際は”登録免許税”を法務局へ納めなければなりません。登録免許税は、不動産一つあたり1,000円となっており、また建物と土地は別々にカウントされるため、一般的に建物の免許税1,000円+土地の免許税1,000円で、合計2,000円の免許税を納めることになります。

一軒家ではなくマンションを売却する場合は、”部屋の土地”と”マンションが建てられている敷地”を別々に計上する必要があるため、建物にかかる免許税1,000円と土地にかかる免許税1,000円と部屋に掛かる免許税で3,000円必要になります。注意しましょう。

司法書士への報酬金

抵当権抹消登記は

・書類の用意
・申請書の作成
・抵当権抹消登記の申請

の順番に行います。

抵当権を抹消する際に必要な書類は、住宅ローン完済時に金融機関からもらえます。抵当権抹消登記の手続きは、自分で法務局へ出向いて手続きする事もできますが、申請書は書式が厳格に定められており、間違いがあると受け付けてもらえない場合がありますので、できれば司法書士に書類作成を依頼しましょう。費用の相場は数千円から高くても2万円程度です。

必要書類と申請書を法務局へ提出し、問題がない場合、抵当権抹消登記は完了となります。

仲介手数料とはどの様な費用か?

あなたが土地・建物などの不動産を売りたいとき、仲介業者(不動産会社)に依頼をするとします。仲介業者は、買い手を探す為に広告を出したり、購入検討者に物件を案内したりします。その労力に対しての報酬が、仲介手数料です。

仲介手数料の値引き交渉は、早めに行なおう。

仲介手数料は不動産の売買時における手数料の中では最も高額になりますので、なるべく安く抑えたいところですが、注意点としては、値引きの交渉については”買い手が見つかった後には応じてもらえない”ので、仲介を依頼する段階に行うのがベストです。

仲介手数料は、法律で上限額が決められています。

・200万円以下の場合=売却価格の5%
・200万円を超えて400万円以下の場合=売却価格の4%+2万円
・400万円を超える場合=売却価格の3%+6万円
※上記金額に消費税8%が加算されます。

上記はあくまで”上限”ですので、仲介手数料がここに示したより安い場合もあります。

仲介手数料についての注意

不動産の売買は金額が大きい為、安易に仲介手数料の金額だけで業者を選定することはおすすめしません。

複数の業者(不動産会社)に相談をして、”この担当者は信頼できる”、”この会社にお願いしたい”と思える仲介業者を見つけた方が後々後悔しない結果につながるでしょう。

また、仲介手数料は成功報酬なので、仲介手数料は売買が成立しなければ支払う義務はありません。あくまで取引が成立したときにだけ支払う費用となります。覚えておきましょう。

不動産所得税について

不動産取得税という税金は、不動産売買時の所得が0円を超えている場合、つまり利益が出ている場合にのみ発生する税金です。

土地などの不動産を譲渡して発生したお金が、その不動産を取得した時の金額を下回っている場合は、不動産譲渡所得税は発生しません。

印紙税

売りに出している不動産の買い手が見つかった時点で、売り手と買い手の間で売買契約書を交わすことになりますが、契約書に貼る印紙を払わなければなりません。この時必要になる印紙は不動産の売却価格に比例して高くなります。

必要な印紙代の額は、下記の通りです。

売却価格   必要な印紙代
10万円超~50万円以下 400円
50万円超~100万円以下 1千円
100万円超~500万円以下 2千円
500万円超~1千万円以下 1万円
1千万円超~5千万円以下 2万円
5千万円超~1億円以下 6万円
1億円超~5億円以下       10万円
5億円超~10億円以下      20万円
10億円超~50億円以下         40万円
50億円超           60万円

印紙代(印紙税)も数十万円になることがあり、ばかにならない金額です。しかしどうしても払わなくてはならない税金です。と、ここでアドバイスです。

売買契約書を相手に渡す分と自分の持つ控えと二通作成すると二通分の印紙代が必要になりますが、自分の分はコピーにすれば一枚分の印紙を節約できます。

不動産譲渡所得税について

不動産譲渡所得が0円以下であると(つまり、得をしていないと)不動産所得税は課せられません。逆に不動産譲渡所得が0円を超すと不動産譲渡所得税が課されます。

不動産所得税率

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下    15.315% 5% 20.315%
5年超          30.63% 9% 39.63%

10年超(住居用のみ)
6,000万円までの部分  10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

不動産譲渡所所得税額の計算式

不動産所得税額=不動産所得×所得税率

不動産譲渡所得の計算式

不動産譲渡所得=不動産売却価格-(購入価格+購入時の費用+売却時の費用)-特別控除

売却時の費用

・仲介手数料
・印紙代(印紙税)
・登録免許税
・司法書士への報酬

まとめ 

今回は、『不動産売却時にかかる手数料とポイントいろいろ』と題してお送りして来ましたがいかがでしたでしょうか。要点をあらかじめ踏まえておけば難しいことはありません。

専門家である不動産会社の担当者と、じっくりと話をしながら取引を進めて行きましょう。不動産の売買は金額が大きいだけに、くれぐれも慎重に、納得のいく様に進めたいですね。

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