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不動産を売却するときの流れとは?物件の売出しから引渡し後までの流れを解説

一戸建てやマンション、土地など不動産の売却を考えるときに「どのような手順を踏めばいいのだろう」と悩むかもしれません。そうなると売却活動も躊躇してしまいがちになることでしょう。

不動産売却目的を明確にしよう

不動産(物件)を売却する理由は様々ですが、一戸建てもマンションも土地も不動産売却についての流れは基本的に同じです。まずはどのような理由で売却をするのかということを明確にしましょう。

買い替えが伴う場合は、いつまでに買い換えたいのかを決めます。そうすることで、いつまでに売却すればいいのかという今後のスケジュールが立てやすくなります。次に不動産を売却する時の流れについて見ていきましょう。

物件を売り出すまで

売出しに至るまでには仲介業者を決めたり、価格を決めたりなど決断をしなければならない時があります。その決断は後々の売却活動に影響してきますので、慎重に、周りの意見を参考にしながら行うことが大切です。

また、ローン残債(ローンの残り)も確認しておきましょう。売却価格がローン残債に満たない場合は、自己資金から捻出しなければいけません。

価格の相場を知る(情報収集)

不動産会社に相談に行く前にある程度ご自身で相場を調べておき、物件の価格イメージを持ちましょう。

相場を調べる方法としては、土地でしたら、国土交通省が公表している地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査、一戸建てやマンションでしたら個別取引の取引価格情報が提供されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」も参考にできます。

また、実際に売りに出されている広告を探し、周辺の物件価格を把握しておくことも大切です。

必要書類を集める

売却時に必要な書類は、物件種別によって異なるものもありますが、ほぼ共通しています。買主に対して、権利関係はどうなのか、どのような物件なのかを紹介するためにも「書類」は重要な役割を果たすことになります。どのような書類が必要なのかを以下に記載しています。

▽身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票
▽登記済権利書または登記識別情報
▽固定資産時納税通知書及び固定資産税評価証明書
▽土地測量図・境界確認図
▽建築確認済証及び検査済証、建築設計図書・工事記録書等
▽マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類
▽耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等
▽その他(購入時の契約書・重要事項説明書・地盤調査報告書等)

不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)

不動産を売却する方法として、ご自身で売主を探す方法もありますが、売買契約を締結するとなるとトラブルなどが生じることも考えられるので、ここはプロの不動産業者にお任せしたほうが良いでしょう。

その際に重要になるのは自分の不動産が速やかに且つ高額で取引できるかという不動産売却の成否は、この不動産会社選びにかかっているということです。

売却を依頼する不動産業者は、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選びましょう。売買契約をまとめるにはある程度の経験が必要になるため、各業者の取扱業務と実績について、事前に確認しておくことが重要です。

また、媒介契約には種類があります。

一般媒介契約

・契約有効期間:原則なし(行政の指導では3か月以内)
・自己発見取引:認められる
・他業者への同時依頼:出来る
・依頼主への報告義務:なし
・レインズへの登録義務・登録完了日:なし

専任媒介契約

・契約有効期間:3か月以内
・自己発見取引:認められる
・他業者への同時依頼:出来ない
・依頼主への報告義務:2週間に1回以上
・レインズへの登録義務・登録完了日:7日以内に登録。登録後、登録済み証を交付

専属専任媒介契約

・契約有効期間:3か月以内
・自己発見取引:認められない
・他業者への同時依頼:出来ない
・依頼主への報告義務:1週間に1回以上
・レインズへの登録義務・登録完了日:5日以内に登録。登録後、登録済み証を交付

一般的に、売却を依頼された不動産業者はレインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産の指定流通機構)という不動産取引情報提供サイトに登録します。しかし、レインズに登録しただけで買取手が速やかに見つかるということでもありません。

大切なのは、どのような販売活動を行ってくれるかということなので、各社に詳しく確認することをお勧めします。

物件の売り出し(査定価格を出してもらう)

売却のスタートとなるのが、不動産会社に査定価格を出してもらうことです。では、査定価格はどうやって計算しているのかをご紹介します。

机上査定

実際に物件を見ずに、築年数や床面積、周辺の類似物件の売出し事例や成功事例などから査定価格を算出する方法です。

訪問査定

机上査定の情報に加えて、実際に査定者が物件を訪れ、室内の状況や眺望、日当たりなどを確認し、より正確な査定価格を算出する方法となります。

売出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて慎重に決めましょう。

売買契約を結ぶまで

ここから不動産会社と連携しながら売却活動をすることになります。見学者も訪れるようになるので迎え入れの準備も必要となります。契約締結後のトラブルを防ぐためにも、物件に関する情報はできるだけ開示するようにしましょう。

仲介業者による売却活動の経過報告

仲介業者がレインズに物件登録をしたり、住宅情報誌や、チラシ、インターネットなどに広告を出して販売活動を始めます。先にも記載していますが、定期的に販売状況を報告する義務がある「専属専任媒介」や「専任媒介」といった媒介契約は、定期的に販売状況を報告する義務があるので聞きこぼしのないようにしましょう。

見学者の来訪

ここでは、購入を考えている方が内覧をするために訪れるので、敷地内をきれいにし、室内の掃除などもしっかり行い、少しでも減額交渉の原因にならないよう努めましょう。

売買条件の交渉

購入希望者が現れたら仲介業者を通じて「購入申込書」か「買い付け依頼書」が届きますので、価格や代金の支払い方法、物件の引渡し希望日などを確認し、買主と調整をしながら売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。

売買契約を結ぶ

買主との間で金額や条件の交渉が固まったら売買契約に移ります。仲介に入っている不動産会社に売買契約書を作成してもらい、契約内容をお互いに確認しながら進めていきます。

売買契約の締結に先立ち宅地建物取引主任士が、不動産の重要事項について書面を交付し説明します。この作業は法律上義務付けられているものです。すべて問題が無ければ、売買契約締結となります。

物件引き渡しまで

ローンの解約・抵当権の抹消

住宅ローンが残っている場合、ローンの解約を金融機関に申し出て、物件の抵当権を抹消します。ローン解約には残債を一括返済する必要がありますが、買主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済という方法が一般的にとられています。

引っ越し準備・物件の引渡し

物件の引渡し日までに、引っ越しや公共料金の精算を済ませておきましょう。引渡し当日は買主立ち合いのもと、物件や土地の状況を最終確認し売買契約は全て完了となります。

物件の引渡し後

税金を納める・確定申告

不動産の売却で利益が出た場合、譲渡益に対して所得税・住民税を支払わなくてはなりません。計算方法は

譲渡所得=売却価格-(譲渡費用+購入価格+取得費)

そして、この物件に関して、ご自身が住んでいる家、もしくは敷地の売却で、売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと、家を売った前年または前々年にこの特例の適用を受けてないことなどの条件が満たされれば、譲渡所得から3,000万円が特例として控除され、税金は必要ありませんが、利益が出た時には売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行い、納税を済ませる必要があります。

その他の手続き

火災保険の解約

住宅ローンで借入をして物件を購入した場合、火災保険料に加入していると思われますが、物件の売却により火災保険を解約することで、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきます。しかし、火災保険は自動解約がないので忘れずに解約手続きをおこないましょう。

まとめ

不動産売却の流れでは、引渡しまでがひと段落となりますが、引渡し後に瑕疵が新たに見つかったときは誠実に対応してください。

不動産売却をした後も、しばらくは売主の責任になることが多いので気を付けましょう。不動産売却の流れを確認し、ポイントを押さえることで売却活動が積極的にできるようになります。

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